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硅谷房价开始冷却 - 2002-07-28


硅谷的住房价格长期以来远远超出全美国平均水平,但是受企业裁员和股市下跌影响,硅谷房屋市场最近有冷却的迹象。 高科技公司继续裁员,股票市场下挫,但是硅谷人尽管财富缩水,还是在花大钱购买住房。据美国房地产市场调研公司DataQuick 统计:六月份硅谷中心的圣克拉拉行政区独栋家庭住房的中位数售价上升到52万美元,比四月份增长1.8%, 比去年六月上升了9.9%。中位数售价表示,成交的房屋中一半的价格高于这个数,一半的价格低于这个数。

房价上升的主要原因是贷款利率低; 因为利率低,买房的人得到更高额度的贷款,他们可以用较高价争夺中意的房子。六月份硅谷的圣克拉拉区卖出独立家庭住房1548栋,比五月份略有减少,但比去年同月增加将近四分之一。

完成房屋买卖手续需要时间,所以六月房屋售价表示的是四月和五月份进行的房屋交易。硅谷房屋市场能否继续强劲,部份取决于房屋贷款的低利率维持多久;但是如果高科技工业仍然不景气,硅谷人担心工作不稳定,房屋市场也会冷却,房价就会下降。实际上六月以来硅谷的房屋市场有减慢的迹象:上市等待出售的房屋增加,而销售却减少。硅谷科特维尔-班克房产公司资深经纪人布莱尔说现在市场上待售的房屋增多了,但是价格适当和条件好的房屋,仍然卖得出去,有些房子还有多个买主在争。

有关统计说:硅谷地区已上市的价格在一百万到两百五十万美元的房屋已超过二十六个星期的供应量,就是说按照现价至少需要六个月才能把这些房屋都卖出去。但是已上市的五十万以下的独栋住宅比较抢手,只需要两个月就可以全部卖出;这些房子的买主许多是第一次买房。

硅谷及其所在的旧金山海湾地区房价高不是新闻;这一地区居民平均收入高,而住房供不应求。硅谷的圣马特奥区六月份独栋家庭住房中位数售价是$578,000美元;北部的旧金山行政区和圣马林区分别是$600,000 和$675,000美元,比硅谷中心的圣克拉拉区更高。多单元式公寓房价格也不菲,在圣克拉拉区,六月份公寓单元的中位数售价将近$340,000美元。相比之下,全国房地产经纪人协会统计:今年第一季度全美国范围各类住房平均中位数售价是$150,000美元。圣何塞市ReMax 房地产公司的Frank 刘在硅谷从事房地产经纪十六年了。他说:“矽谷这个区的房地产跟全美国已经脱节了;跟全美国的房价已经完全脱节了。”

除了房屋的中位数售价,另一个衡量市场的数据是房屋的平均价格:圣克拉拉区平均房价是67万美元,圣马特奥区是82万美元。

近来不少人谈论所谓“美国房屋市场的泡沫”。>商业版专栏作者布朗担心:房价是否象1999年的股票价格一样被炒高。>的文章说,在旧金山、波士顿和纽约等大都市地区,住房短缺导致房屋市场的天价,首次房屋买主、中等收入工作人员和穷人拥有住房的机会下降。还有评论说,股市下挫,消费者的资产净值受损,但他们继续借贷消费,承担的风险增高。>记者采访布什总统的首席经济顾问哈伯德,提问是否担心房屋市场的泡沫。哈伯德说,贷款利率低导致了房价上升;有人怀疑个别地区房屋市场有泡沫,但是他不认为全国范围有泡沫的迹象。

硅谷房屋市场是否象一些人谈论的过度膨胀了呢?房产经纪人布莱尔担心如果市场真有泡沫,那将是灾难,因为很多人把自己的住房作为投资。他说对很多人来说,那是为退休的投资。他说经济下降全国房价都会下降,他相信硅谷房屋市场也是这种情况。不过他认为硅谷的地理环境和气候得天独厚,房屋市场通常会很快恢复。

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