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中国时间: 04:52 2016年12月07日星期三

法律窗口:土地征用权:私有财产被政府充作公用怎么办?


在美国,政府常常为征用土地作为公用,要求私人房地产主卖房搬迁。有人出于无奈和政府达成协议,从搬迁中得到一定的赔偿,也有人为了捍卫自身利益,不但拒绝搬迁,而且把政府告上法庭。下面通过几起普通人的案子,了解美国法律对涉及私人房地产的征用是如何规定的。

*土地征用权案的问题*

纽约市木工威廉姆·明尼希曾经在哈勒姆东区开办了一家公司,在这里经营家具制作生意已经20多年了。有一天,他的生活在不知不觉中发生了改变。他回忆说:“1997年的一个星期天,我正在办公室里看《纽约时报》,报纸上有一篇文章提到房屋改建装修零售商Home Depot要在哈勒姆东区建造一个联锁店。我当时想:这个想法很好,因为它会给这个地区带来很多就业机会。可是,我再往下一看,看到报纸上说,政府要使用征用土地权,把这里十几家公司的房地产转交给Home Depot作停车场使用。我的公司恰好夹在中间。我恍然大悟。上帝啊,他们是在说我啊,他们要征用拆除我的房子啊!”

明尼希说,在这之前,没有人通知他和其他几位房地产主他们的财产将被征用拆除。他经过四方打听才得知,根据纽约州的法律,政府没有义务通知房地产主,而只需在报纸上刊登一个法律告示宣布征用即可,而房地产主必须在30天之内做出答复,如果他们没有看到法律告示,那是他们自己的责任。

明尼希为了捍卫自己的权利,把纽约政府告上法庭。双方对簿公堂多年,最后他被纽约州警告说,他如果继续打这场官司,就要被罚款70万美元。无奈,明尼希被迫出售自己的房地产,并从政府得到100万美元的赔偿。可是,根据明尼希自己的估算,如果在公开市场上出售,他的房地产可以卖到350万到400万美元。为了不让其他人遭受和他同样的经历,明尼希正在和纽约其他居民一道努力推动一项法案,要求政府在征用私人房地产之前直接通知房地产主。

象明尼希这样的私有财产被政府征用的例子每年究竟有多少,法庭对个人和政府之间的官司的判决更多倾向于谁,全美目前还没有准确的官方统计数据。我们这里不是要判断个人和政府孰是孰非,而是要通过一些案例了解美国人是如何通过法律保护自己的权益以及美国法庭对有关法律是如何解释的。

*美国宪法和土地征用权*

美国联邦宪法第五修正案规定,如果不给予公平的赔偿,私有财产不得充作公用。设在华盛顿的非营利公共利益律师事务所“正义研究所”的律师达娜·贝利纳解释了其中的含义。她说:“这个修正案是说,政府在征用某人的房地产之前必须满足两个条件。首先,政府必须给予房地产主公平的赔偿,也就是说,按照公平的市场价格给予赔偿;其次,政府只能把征用的土地用于公共用途,传统上讲是指修建公路、桥梁以及公众拥有或使用的设施等。”

纽约雪城大学法学院法律和经济学教授罗宾·保罗·马洛伊分析了上述规定的基础。他说:“美国宪法的一个基本理念是,私有财产权不仅是一项经济权利,而且是一项重要的民权和人权。政府不应该只是为了让人们更加努力工作才保护这一权利,而是因为这项权利和人权一样是人们的基本权利,必须得到保护。”

美国宪法对政府征用土地作为公用所提出的两项条件也包括在几乎所有各州的宪法之中。但是,美国法庭是如何具体解释“公平赔偿”和“公共用途”的呢?乔治·华盛顿大学法学院教授罗伯特·布劳内斯介绍说:“联邦最高法院对公共用途的解释非常概括。它说,无论任何时候,只要政府能够表明征用土地的确是用于公共用途,就可以征用。例如,如果政府说,这个地区有一个贫民窟,房子和建筑已经破烂不堪,需要更新,这就足够作为征用土地的理由。一些州最高法院对土地征用权的解释比较严格。因此,有一些根据联邦宪法可以实行的计划,州法庭却可能根据州法律判定它不是用于公共用途。”

布劳内斯教授介绍了法庭如何解释什么是公平的市场价格。他说:“根据公平赔偿的要求,法庭将传唤专家证人到庭,说明同一地区类似的房地产的出售情况,例如那里的房子一般卖多少钱,如果不是强迫出售,而是在市场上招标出售,会卖多少钱等。但是,这种公平赔偿不包括强行出售而受到的损失,比如说,我在这片土地上经营一家自己的生意,如果从这里迁出,我就会损失我现有的客户,不得不开辟新的客户渠道,而公平赔偿不包括我在客户方面和生意上的损失,也不包括生意搬迁的费用。”

*维吉尼亚州土地征用权案*

维吉尼亚州法农·斯多尔一家有一个奶牛场,他们在这里生活了70多年。有一天,维吉尼亚运输部通知他们,政府要在他们家的农场旁边扩建一条公路,为此要拆除一些饲料仓、挤奶棚和奶制品加工仓等。斯多尔说:“这个案子大概是2001年3月开始的。维吉尼亚州通知我们说,政府要在我们家的奶牛场旁边扩建一条公路。经过测量,他们出价7万5千美元买我们的地。我们表示不接受这个出价,他们就说,无论我们如何阻拦,他们都要征用这片土地,而且说7万5千美元是他们最后的开价。我们就和沃尔多律师取得了联系。”

专门处理土地征用权案子的律师约瑟·沃尔多代表斯多尔一家把维吉尼亚州政府告上法庭。根据他的介绍,斯多尔一家原本不想出售他们的房地产,但迫于政府征用土地的压力,只好根据宪法的公平赔偿原则,要求法庭保护他们的经济利益。沃尔多律师说:“维吉尼亚州政府的评估员经过估价后向斯多尔提出,他们的房地产估价7万5千美元。根据法律要求,维吉尼亚州政府付给斯多尔一家7万5千美元,就可以拆除农场上的建筑扩建公路,而斯多尔收下这笔钱后,到法庭上要求陪审团判给他们更多赔偿,这就是我们所说的公平赔偿。”

上面提到,公平赔偿是受美国联邦宪法保护的。维吉尼亚州宪法也规定,不经过正当法律程序或不给予公平赔偿,不得把私有财产充作公用,它给予房地产主在政府做错事的情况下将其告上法庭的权利。沃尔多律师说:“维吉尼亚州和美国其它许多州一样都采用陪审团制度。斯多尔一家本来要求政府支付35万美元的赔偿费,经过两天的审讯,陪审团判予斯多尔一家的赔偿费超过35万美元。虽然维吉尼亚州不要求陪审团做出一致裁决,但是,这个案子的陪审团却做出了一致判决。”

除去给律师的费用,斯多尔一家最后从维吉尼亚州政府那里得到将近30万美元的赔偿。斯多尔说,虽然他对这个结果不很满意,但这比政府最初的开价要强许多。他说:“这个案子说明,政府想干什么就可以干什么,公民以为自己向政府交税,拥有自己土地的财产权,但一旦政府要征用这片地,你就什么所有权都没有了。”

那么,政府真的是想干什么就可以干什么吗?私人房地产真的得不到应有的保护吗?美国法庭如何保护老百姓的权益呢?

*密西西比州土地征用权案*

黑人隆祖·阿奇在密西西比州有一个农场,这里是他们祖祖辈辈生活的地方。阿奇说,他和父亲一共拥有360多亩地。有一天,政府告诉他们要征用其中一部份土地。他说:“我的祖父1941年买下了这片土地,他去世时把它留给了我父亲。后来,我父亲又赠送我6亩地作为结婚礼物。可是,政府要征收我父亲的140亩地和我的6亩地。我们不接受政府的开价。2001年2月,政府就使用土地征用权到法庭上告了我们。虽然下级法院判定政府只能征用我父亲的30亩地和我的6亩地,但这和全部拆除我们的家没有什么两样。”

后来,阿奇找到密西西比州“南方基督教领袖会议”寻求帮助。斯特凡尼·帕克韦弗是这个组织的执行干事。她说,密西西比政府征用阿奇家这片土地,是为了给私人企业尼桑汽车公司建工厂使用,这和联邦宪法的要求不符。她说:“我们都知道,政府机构只能把土地征用权用于公共用途,而不能用于公共好处、公共利益或经济发展。这是我们据理力争的宪法问题,也就是说,保护私有财产,不让政府通过它的权力把土地转交给私人使用。”

从密西西比州政府的角度看,他们征用土地也是出于州和广大公众的利益,因为允许尼桑汽车公司建造工厂无疑会给密西西比州的经济,特别是就业和税收带来巨大的好处。密西西比州经济发展机构的官员表示,他们征用这片土地是为了向全美说明,他们对吸引大公司投资是严肃认真的。密西西比州议会也通过法案,授权州政府征用必要的土地给尼桑公司使用。

密西西比州同意为尼桑的工人提供8千万美元的职业培训计划,同时提供6千万美元用于建造和改建公路。密西西比州政府还答应使用土地征用权,满足尼桑公司提出的索要9千亩土地作为厂址的要求。这样,阿奇和周围其他很多家庭都成为政府征用土地的对象。密西西比州“南方基督教领袖会议”为了帮助阿奇等家庭和政府打官司,请到设在华盛顿的律师事务所“正义研究所”的律师。这个律师事务所的达娜·贝利纳律师说:“我们代表阿奇等几个家庭在初审法庭提出,征用私人房地产建造尼桑汽车公司工厂不是为了公共用途,政府没有必要而且也不能征用这片土地。正如我们所预料的,初审法庭不愿意做出不利于当地政府的裁决,因为他们就在当地,和案子中的每个人都认识。”

贝利纳说,在初审法庭败诉后,他们继续上诉到密西西比州最高法院,请求法院在同意受理并就此案做出裁决之前,不要让政府征用阿奇等人的私人房地产。密西西比州最高法院同意了他们的请求。之后,密西西比州政府找到阿奇等人,提出要为征用他们的土地提供一大笔赔偿,但被阿奇等人拒绝。后来,州政府决定撤回征收他们土地的计划,这场官司到此了结,密西西比州最高法院没有机会就此案做出判决。

阿奇谈到赢得这场征用土地斗争胜利的原因。他说:“要在报纸和电视等媒体上曝光,要让大家都知道你的处境。舆论在美国很重要。讲话时要发自内心,不要轻易放弃自己的财产。我们坚持自己的原则,我们相信这个房地产是我们家的传统,我们希望它保持不变。”

“南方基督教领袖会议”的执行干事帕克韦弗认为,各方团结一致也是取胜的关键。她说:“除了法律在我们一方以外,我们取胜的主要原因还有,阿奇一家、其他参与这个案子的人家以及律师,大家团结一致。我们还和其他关心政府征用他们财产的个人结成同盟,保护自己的财产不被政府根据土地征用权征用。”

法律窗口 专题简介

“法律窗口” 2002年创办,由亚微撰稿和主持,它是一个以介绍美国法为主的专题节目,旨在通过报导和分析一些具有影响力的案件和法律议题,简明生动地展现美国法律制度的精髓。欢迎您在新浪微博博客推特(@YaweiUS)关注“法律窗口”。并通过“法律窗口”的电邮信箱law@voanews.com提问,或发表您的建议和意见。

此外,台湾五南出版社在2008年把“法律窗口”的文稿编辑成书,书名是《听美国宪法说故事》、《听美国法律说故事》,欢迎读者直接和出版社联系订购。

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