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中国时间: 00:10 2016年12月04日星期日

美新房销售大增 房市向何处去?


3月份,美国新房销售量突然大幅上涨,给人们带来很大的意外。美国房屋市场究竟是在下滑的轨道上继续行进,还是开始触底反弹?专家的看法偏向前者。

美国商务部星期三给市场报告了一个意外的消息,3月份美国新住宅房屋的销售量出现了近13年以来的最大增幅。增长幅度高达13.8%,经过季节调整,平均销售量为121万3千栋。

*专家失算*

一般认为,美国房屋市场从去年8月以来开始呈现明显降温的迹象,大多数月份的销售数字都比较疲软。2月份,新房销量锐减10.9%,因此多数专家估计,3月份的数字还会继续下降。

其实,使专家意外的还不光是3月份的新房销售的强劲增长。星期二公布的3月份二手房的销售小幅回升0.3%的消息绝大多数专家都没有预测到。专家预测的主要根据是,支撑房屋市场的主要支柱利率在持续走高,削弱了房屋市场强劲增长的动力。

*赛德:增长难持续*

看到房屋销售回升,一些专家认为,房屋市场的走软可能已经到底。也有一些专家估计,3月份的数字至少也能够说明房屋市场降温不会导致硬着陆。

美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维.赛德就持这种观点。他对记者说:“我想我把这些数字看作是新的证据,说明我们正在经历的降温过程不会崩溃。市场可能会减缓一些。新房销售虽然回升不少,但依然比去年第四季度少10%。而第四季度又比第三季度少。所以,销售数量增长难以持续。市场调整过程可能还需要一段时间。”

*张:将继续降温走软*

JP摩根银行私人客户服务集团首席经济学家安东尼.张的看法和赛德比较接近。安东尼对记者说:“新房销售数字确实令人意外,要比我估计的强很多。但是,如果我们看看去年的新房价格和今年的价格,就可以看出市场降温的趋势,今后几个月还会继续降温。”

安东尼.张指出,3月份二手房的销售量是增加了,但市场上待售房屋的数量大大增加就预示着市场将会进一步走软。

*会不会大滑坡?*

安东尼张和赛德都认为,美国房屋市场不会出现大滑坡。安东尼认为,降温是一个长期的趋势,但近期和中期,市场可能还会有一定的支撑。

他说:“我认为,要研究房屋市场,就要注意各种因素。利率是非常重要的。但是,经济状况,特别是就业状况也非常重要。目前房屋市场的一个减震器是长期利率还没有象过去经济周期增长得那么多。更重要的是,就业市场还在继续改善。这些因素都有助于避免房屋市场降温过快。”

全国住宅建筑商协会的赛德认为,华盛顿地区就业形势特别好,很难预测这个地区的房屋价格会有大的下降。

但是,华盛顿经济政策研究中心主任马克.维斯布罗特完全不这么看。他在接受记者采访的时候表示,利率和就业等因素会引起市场降温,但是市场本身有自己的规律,增长过快、供应过大必然会导致泡沫破裂。

维斯布罗特说:“我认为,几乎可以肯定,房屋市场会有一个大的滑坡,房屋价格会大幅度下降。从1951年到1997年,房屋价格的增长速度和通货膨胀的上涨幅度基本是一致的。只是从1997年才出现快速增长的现像,去掉通胀之后也普遍增长50%以上。没有经济学家可以解释这个现像,只能把它称为投机泡沫。”

*维斯布罗特:泡沫会破*

维斯布罗特表示,房市泡沫跟网络泡沫一样,在破裂前,人们都相信经济的基本面已经发生重大变化,可以支撑高股价或者高房价,结果大家都错了。维斯布罗特强调,当供应大大超过了需求、价格脱离了收入水平,泡沫就会自动破裂,甚至在利率升幅并不太高的时候,市场也会崩溃。

维斯布罗特表示,现在美国全国的房地产热点都已经出现明显的降温,波士顿、旧金山、洛杉矶、华盛顿等的房屋销售速度已经大大减慢,华盛顿的公寓销售数量在3月份锐减43%。 他估计,这些过热地区的房屋价格将会下降30%左右。

*两岸冷 中间热*

不过,在美国东西两岸房屋市场显著降温的同时,专家们也注意到一个新现像,在两岸之间的房屋市场却开始活络起来。华尔街日报报导说,休斯顿、达拉斯、亚特兰大等城市的待售房屋数量、房屋价格和就业趋势等因素都呈现积极的迹象。

这些城市在房市过热期间显得比较冷清,现在它们的房市开始升温,房屋库存量最低的只有0%(如达拉斯),最高的为24%,如拉斯维加斯。与此相比,热点地区的房屋库存量都往往高达236%,如迈阿密,洛杉矶为149%,波士顿为91%。库存量越大,销售越缓慢。
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