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中国时间: 05:36 2016年12月10日星期六

中国房屋业主质疑物权法某些细节

  • 晓北

在海内外广受欢迎的中国《物权法》近日受到一些中国国内业主的质疑。他们认为,这项法律的一些规定还不够细,不够清晰,很难起到切实保护财产所有人利益的作用。但有经济学家认为,所有法律都需要一个在实际应用中“成长”和完善的过程。

中国十届人大3月16日以压倒票数通过了《中华人民共和国物权法》。这一历经人大7次审议的法律受到了中国各界的广泛欢迎,被评论为中国市场经济道路上保护和尊重私人财产的丰碑。不过,最近有人提出,这个内容经过反复修改的法律仍然存在漏洞和模糊之处。

*业主要求明确一些具体规定*

据香港南华早报的报导,中国大陆18万名房屋业主在网上联名要求政府进一步明确《物权法》的一些具体规定。这些业主大多是城市居民小区的房屋拥有者是新出台的《物权法》保护的对象。《物权法》规定,这样的房屋业主有权组成业主协会,可以挑战开发商和物业管理公司的各种规定。在以往的业主与开发商的斗争中,业主往往处于弱势,这一规定给似乎可以让业主们挺直腰杆。

但是,这18万名业主却说,《物权法》对一个“三分之二”的规定使他们产生了担心。所谓“三分之二”是指当业主们名下所有房产的“专有”总面积达到小区总建筑面积的三分之二时,业主委员会才拥有与开发商谈判的资格。但是,人大对“专有面积”的解释是,小区内楼栋的建筑面积之和,不包括公共绿地、道路、物业用房等设施,所以,当整个小区的建筑总面积里有33.3%以上是非住宅区,例如是花园绿地、游泳池、道路和车库等等时,小区业主们就会丧失管理小区的权力。

据南华早报报导,这次网络联名上书的组织者说,大部分小区的情况是,“专有面积”最高才能达到小区建筑总面积的60%,离三分之二这个门槛还差一段,因此,业主们管理小区、挑战开发商、甚至更换物业管理公司的权力在实际中就无从谈起,他们虽然拥有小区的房屋,却没有发言权。业主们因此要向政府讨个说法。

*法律通过具体实施才能成熟?*

这种法律界定和实际情况的差异有可能成为隐患,削弱《物权法》的实际效力。

不过,加拿大西安大略大学经济系副教授徐滇庆在接受采访时说,业主们的这种对具体细节的担心虽然有道理,但不能抹杀《物权法》的积极意义,法律只有通过具体实施才能走向成熟。

他说:“这个问题是一个微观层次的问题,并不难解决。解决的方法呢,就是在《物权法》的基础上不断用判例来进行明确产权。正确的方法呢,是出现一个纠纷,就到法庭上用公开辩论、大家讨论的方法,取得一个协议,而这个解决问题的协议就成为下一个处理问题的依据。”

徐教授说,业主们所担心的“三分之二”是因为《物权法》在立法时搞了“一刀切”。实际上,由于房屋建筑的情况各不相同,三分之二的算法不应由一个框架性的法律给出,应视具体情况而定。

他说:“究竟三分之二怎么定呢?现在来说,就是按照居住面积。那么居住面积算什么?公共面积算不算?外面的绿地算不算?如果那么算的话居住面积肯定不够(三分之二)了。这些都是法院在判决的时候要通过法庭辩论来解决的问题,而不能通过法律来确定。所以在西方,它是很注重个性化,对具体情况作具体分析。无论从那个方向,一刀切呢,尤其像住宅,现在千变万化,各种情况都不一样─刀是没法切的,是切不清楚的。”

据南华早报报导,业主们还提出明确地下车库所有权的要求。徐教授认为,这些问题在未来的法律实际实施中都会逐步解决。他说,《物权法》的意义在于给老百姓吃了一个保护私人财产不受侵犯的“定心丸”,有了“恒产”才能有“恒心”,有利于社会的稳定和发展;而对于国有资产的界定也可以帮助解决腐败官员和不法商人勾结,利用“资产重组”侵吞国有财产的问题。

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