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中国时间: 04:16 2016年12月09日星期五

美国旧屋缓销新屋热销是何缘故


个星期出台的美国经济数据主要集中在房地产市场上,一个是四月份新房销售数据,一个是四月份二手房销售数据。再一个是房贷利率的变化。这些数据比较矛盾,需要逐一分析才能够大致得出美国房地产市场现在的情况。

今天,也就是星期五,全国房地产商协会报告说,四月份,二手房销售数量比三月份下滑2.6%,按季度调整后为599万栋,是2003年六月以来销售情况最缓慢的一个月。 这个数据低于专家预测的614万栋。

在销售数量下降的同时,房价也在继续下滑。全国房屋价格的中间值下降到22万零9百,降幅0.8%。这是第九个月连续下跌。与此同时,市场上待售的旧房数量增加了10.4%,相当于市场8.4个月的销售量。从四月份二手房市场的数据来看,市场下滑的趋势还在继续。

但是,星期四,商务部公布的四月份新房销售数据却出人意外地强劲。商务部的报告说,新建独栋房的销售数量增加16.2%,按年率计算,为98万1千栋,大大高于专家的预测。16.2%是过去14年来最大的。金融时报评论说,这可能是美国房地产市场开始走出持续18个月的衰退的一个迹象。

第三个数据是30年房贷利率上升。据房贷巨头房利美公司星期四公布的报告,这个星期,全国的30年固定房贷利率平均为6.37%,是去年10月以来的最高水平。而上个星期的平均利率为6.21%。利率上升的主要原因是通胀压力上涨,联储会近期降息的可能减小。一般来说,利率走高对房屋销售是一个制约作用。

*一为回顾一展望 旧屋数字较可靠*

如何解读这几个相互矛盾的数据呢?全国房地产商协会的发言人沃尔特.莫洛尼在接受美国之音采访的时候是这样解释的。

他说,新房销售和二手房销售一上一下,并没有什么不正常。原因是,这两个数据的编制方法不同。二手房销售根据的是六个星期前签定的买卖合同,所以反映的是历史,而新房销售根据的是预售合同,反映的是未来。因此,新房销售增加,显示新房市场的前景有所好转。二手房销售下降则显示这块市场过去比较疲软。但由于二手房数据编制的基础,抽样调查范围要比新房数据的抽样调查大的多,所以,二手房市场的变化往往比较准确,长期变化曲线也比较平稳。相反新房销售的浮动或误差也就大得多。

*莫洛尼:将缓慢复苏*

莫洛尼认为,新的数据给人的感觉大体是二手房销售已经接近谷底,而新房市场的疲软可能还会持续一段时间。

“我觉得,二手房市场或许已经接近下滑的底部,而新房市场的痛苦可能还有一点。二手房市场的基础还是不错的。最近两年,美国增加了420万个工作机会。很多人都在观望等待。我们预测,从今年下半年开始,二手房市场将会出现非常缓慢的复苏。而新房市场的复苏则可能要等到明年。房地产市场在经历了繁荣和修正之后,现在可能正处于逐步走出低谷的阶段。”

莫洛尼强调,市场走出低谷的速度将是非常缓慢的。

美联社说,四月份二手房销售走软的部份原因是天气。年初气温较高,销售的房屋数量较多,而四月份天气转冷,销售数量回落。

不少观察人士指出,次级房贷市场情况的恶化,以及房贷利率的上涨将给未来房地产市场的复苏增加新的压力。

*房价今年略降?*

星期一,美国全国商业经济学协会发表了2007年经济展望调查报告。报告认为,房地产市场将继续是影响今年经济增长的主要因素。几乎近半数接受调查的专家认为,房地产市场可能不大会在第四季度之前出现触底反弹。大多数专家认为,房屋的中位价今年还会继续下降,但降幅不会超过3%。这个协会把今年经济增长预测从二月份公布的2.7%下调到2.2%。


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