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中国时间: 05:23 2016年12月08日星期四

佛罗里达的房地产


佛罗里达州迈阿密市

佛罗里达州迈阿密市

环境优美,学区优良。佛罗里达州迈阿密市的小棕榈湾是中产阶级安居乐业的梦想。三年前,这个地区的房屋售价平均为120万美元,真是令人望而却步。2008年,美国经济危机发生,房地产业深受打击,小棕榈湾的房价大幅下跌了60%。

亨利.德尔加多是一家连琐式餐馆的经理,他觉得现在是一个置业的良机。他说:“在迈阿密住了13年,我们对四周的环境都算是熟悉,知道那一个地段是好区。锁定了目标之后,我们就雇了一位经验丰富的地产经纪,开始留意最近拿出来拍买的房子。”

为了减低不景气环境下手上大量积压的存房,银行界一般都会尽快把接管后的地产物业减价推出。不过,由于上一任屋主是因为付不起房贷而被迫搬迁,所以也遗留下来了很多的问题。

亨利.德尔加多说:“我们第一次来看这里的时侯,游泳池长满了水藻和苔藓。冷气机,抽水马桶和其他家庭电器都给人家搬走了。房子四周围杂草丛生,乱七八糟。”

更严重的,就是房子成交过户手续一再拖延,德尔加多一家人已经等了快一年了,乔迁之日依旧遥遥无期。

大卫.萨克斯是这宗房地产交易里德尔加多的代表律师,他解释说:“这幢房子的业权人违犯了佛罗里达州建筑物结构完整法例。长时间空置,又没有定期维修,在先前买卖双方与银行三不管的情况下,由市政府所签发的罚单,累积金额高达2万5000美元。现在,要拿出来拍卖,银行就必需依法与市政府在罚款上达成协议,交易才可以继续进行。”

德尔加多的个案只是冰山一角。除了迈阿密以外,亚里桑纳州的凤凰城与内华达州的拉斯维加斯等城市,都是房贷断供的重灾区。不管新旧,空置的房子与公寓大楼充斥市场,减价促销的广告牌随处可见。

迈亚美大学工商管理系教授安德烈.霍伊森说:“我们在这些地区里建造了太多的房子,这当然是因为那些发展商认为房屋的需求量将来会增加。可惜事实并不是这样,地产价格持续下降,而当你的欠债超过房产价值越来越远的时侯,你就很自然的会想辨法脱身。”

霍伊森教授又指出,银行业界的疏忽也是促成全国房贷危机的另一个诱因。他说:“在一宗房贷交易里,有两个先决条件。首先,是借贷人本身是否有足够的还款能力。其次,是还款时物业本身是否还具有相对的价值。很多银行为求促销,在贷款批核的过程当中都无视了这两项守则。”

那么,美国疲软的楼市究竟会持续多久呢? 是否已经到了谷底呢? 现在又是不是投资置业的好机会呢? 迈阿密大学工商管理系最近完成了一个合理房地产价格的研究。透过人口增加速度,每年家庭收入增长,失业数字,三十年房贷利率,美元币值,和政府舒困税务条例等六大指标,在100多个城市收集数据,进行分析研究。

结果基本上可以划分成三个范畴。以纽约、亚特兰大和迈阿密三个城市来分别代表。蓝线是综合计算的合理房地产价格,而红线就代表房子现在的市值。从这个图表中,我们可以了解到纽约的房价还是高踞不下,比标准价格仍要高出百分之二十到三十。亚特兰大市就比较平稳,受房贷风暴影响不大,楼市并没有特别大的波幅。至于迈阿密,我们很清楚可以看见一个从几年前就开始的经济泡沫。到了今年,房地产的价格已经差不多回落到标准水平了。

除了数据上的支持外,像迈阿密这些具有国际性条件的大都市,还会吸引到不少跨国的投资者,支持那里经济的复苏。

地产律师路易斯.阿尔尚博说:“现在私人楼宇的买卖占了市场上交易的70%左右,而大部分的情况都是割价出让(short sales)。所以,有不少国际性的买家都趁这机会透过我们辨公室以现金搜购。”

“投资地产的好处,就是不管怎么样,它总是有一个价值。一幢房子开价60万,你可能会觉得太贵,买不起。但是如果降价到20万呢,它就可能会很吸引人。所以,只要有人付得出钱,市场又有需求的话,经济还是会回来的。”

话虽如此,经济复苏的路上依然是荆棘满布。早前,《迈阿密先驱报》曾经披露,在数年前楼市买卖的高峰期,佛罗里达州的房屋经纪,最少有一万人以上具有犯案纪录,涉及诈骗金额高达8500万美元。有鉴于此,联邦与市政府都已经迅速立法,并推行一系列措施,保障买卖双方利益。

迈亚密市房屋与社区发展局总监莎莉琼斯.霍恩说:“这里确是有不少房屋诈骗的案例。迈阿密市政府有十五到二十间经常合作的银行,我们对它们的审查都非常严恪。”

预防胜于治疗,除了对还款有问题的家庭,提供法律援助外,迈阿密房屋与社区发展局,正全力推动宣传,教导人们购买房子时应该具有的正确观念。

迈亚密市房屋与社区发展局的克拉伦斯.布朗说:“参加我们主辨的置业计划时,申请家庭都必需接受最少八小时的辅导。如果透过政府附属非牟利机构来辨理的话,咨询期还可以更长一点,数周甚至数个月,务求为每一个申请人做好买房子前的准备。”

2008年由布什政府批准的《全国经济复苏法案》也为迈阿密市政府提供了6220万美元的经费,协助当地房屋与社区发展局购入银行拍卖的房屋,重新修辑后再转售给低收入家庭。另外,这一笔联邦拨款还会用于改善贫民区的居住环境。像“希望工程6号”第二期,就是把斯科特卡弗破旧的房子拆掉,在原址重建,提供354个设施完备的住宅单位。在创造就业机会之余,又可以为大众提供价格合理的房屋。

迈阿密市的例子,并不能够代表全美国。不过,如果要研究美国经济复苏的过程,这却是一个不容忽视的指标。

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