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中国时间: 05:54 2016年12月04日星期日

听众信箱:美国人的房地产税知多少?


马里兰州蒙哥马利县一处居民区

马里兰州蒙哥马利县一处居民区

有中国听众问:美国家庭要交多少房地产税?下面我们就谈谈美国私人住宅的房地产税,包括房地产税的税率是多少?征了税之后这笔钱给谁用?

*地方需要 地方民意 地方税收*

美国私人住宅要交房地产税(real property tax,也称“不动产税”),这是一种地方税,一般由县(county,也译为“郡”)、市(city)或者校区(school district)征收。州法律往往对征收房地产税有一定规范,有些地方征收的房地产税有一部分上交给州里,但是有些地方的房地产税全归地方。

各地征税做法具体有所不同。一般来说,州或地方设有专门的“估税官”(tax assessor)对民众在本地拥有的房地产根据公平市场价格来进行定期的价值评估,然后由地方政府按照法定的税率征税。如果居民认为评估价值不公,比如政府把自己的房价估得太高,可以申诉。税率由州和地方的民选议会根据本地财政需要制定,很多地方的估税官也是由当地民众选举的。讨论税率的时候,地方各利益集团都会积极参预。

*一县之内税率都可能不同*

美国家庭的房地产税率是多少呢?由于美国的地方自主性,不仅各州法定税率不同,即使在一个州甚至一个县内,不同的地方税率都可能不同。以毗邻首都华盛顿的马里兰州为例,在州内不同地方,房地产税率最高的超过1%,最低的大约为0.6%。在这其中,州房地产税率都是0.112%,其余的就是地方差异了。

当然,法定税率不等于实际负担。各地往往会有一些退税优惠,对退休老人、贫困户可能也有减免措施。一些地区还有通过法律限制增税幅度。另外,在缴纳联邦个人所得税时,向地方政府缴纳的房地产税可以做为抵免。

*纽约市周围各县房地产税高*

美国人实际的房地产税负担究竟有多重呢?总部设在华盛顿的非党派研究机构税收基金会(Tax Foundation)依据美国人口普查局的数据在2009年公布过一份调查。根据这项调查,纽约市周边的新泽西州和纽约州几个县的居民缴纳的房地产税最高。其中,新泽西州的帕塞伊克县房屋业主实缴房地产税的中间值达6,928美元,该县房屋价值中间值为388,800美元,实际税率为1.7%。该县房屋业主的收入中间值为81,853美元,也就是说,房地产税占去其收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴马等南部州一些县的房地产税负担全美最低,不到房屋业主收入的1%。

对很多房屋业主来说,房地产税是他们为拥有自己的房产而付出的第二大成本,仅次于按揭利息。

和私人房屋有关的税还不仅仅是房地产税。如果某人有多余的房屋出租,租房收入要交个人所得税。夫妇两人卖掉自己旧居,如果净赚超过50万美元,超过部分要交资本增值税。子孙从去世的老辈那里继承的房产如果价值超过100万美元,则免不了要交遗产税。

*房地产税和公立教育密不可分*

老百姓的房子被官府征了税,这些钱都拿做什么用了呢?房地产税是地方政府最主要的收入来源,它们靠这笔钱来维持当地政府开支和社会服务,比如消防急救、公共安全、社会福利、公立教育等等,其中,公立中小学是一个大头。

在美国,房地产税和公立中小学教育密不可分。将近一半的房地产税用于公立中小学教育,而公立中小学经费也有百分之四十几来自房地产税。根据美国人口普查局的数据,在2007年到2008年,美国公立中小学的经费来源只有约8.1%来自联邦政府,其余约48.3%来自州,约43.7%来自地方。而地方政府的收入其实主要就是房地产税。

靠房地产税办教育的传统也引起一些人士的思考。富裕地区房子价值高,税源丰富,因此学校经费也相对充足,而学校好又促进当地房价升值,形成了良性循环。相对贫困的地区则可能陷入一种恶性循环。近年来的一个趋势是加强州的统筹作用,比如州政府抽走部分房地产税,然后在全州范围分配,这就让本州内相对贫困的学区能多拿些教育经费。

即使是富裕地区也逃避不了经济衰退的冲击。一些比较富裕的县,比如首都周边的维吉尼亚州费尔法克斯县和马里兰州蒙哥马利县,都面临税收减少、预算吃紧的难关。各县被迫开出痛苦的药方。它们提交的2011年预算案免不了要让政府雇员下岗或放停薪假、减少社会服务项目、削减教育投入甚至同时提高房地产税率。据说,2012年的日子也不会好过。

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