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中国时间: 18:49 2016年12月11日星期日

何清涟:二选一的难题:保房地产或开征房产税


在北京的房产投资展示会上,人们看房子(2012年9月21日)

在北京的房产投资展示会上,人们看房子(2012年9月21日)

编者按:这是何清涟为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA。

最近,中国财长楼继伟公开发言,要义无反顾地征收房产税,方案已经在路上,大概将于2017年公布或开征。以楼财长之智,当然早就想到一点:在维持房地产市场兴旺与开征房产税之间,政府其实只能二选一。但中国政府现在是“鱼”与“熊掌”想兼得,既想让地方政府继续卖地以维持土地财政,又想从老百姓的钱包里挖出一块房产税,只因知道房产税一开征,依靠投资保值来维持的巨大房地产泡沫就有破裂的危险。

中国财长楼继伟

中国财长楼继伟

房产税离中国人还有多远?

中国政府征税从来是想征就征,想加就加,毫不犹豫。但在房产税开征上,却是多年只听楼梯响,不见人下来,目前为止,只有上海、重庆于2011年开始试点征收房产税,但税率低,自住房一定面积免征。2013年5月国务院曾批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确提出将扩大房地产税改革试点范围,但截至目前,除上海、重庆仍在试点外,房产税试点范围未有扩大。

其间原因有二:一是有多套房的主儿,多是公务员群体尤其是处局级以上官员,还有富人。体制内的官员有足够的能力对政府施加或明或暗的影响。二是负责制订相关政策的国土资源部、住房和城乡建设部这两个政治利益集团出于部门利益,一个得让政府继续卖地,一个要让房地产市场继续兴旺,楼财长钱袋告罄与他们痛痒相关度较小。三是中国现在待售房产太多,房产购买者早就不是出于自住需要,而是投资资产保值需要。一旦开征房产税,不要说房屋积压严重的二、三线城市的房子卖不动,就连目前少数几个房价坚挺上扬的大城市,其房地产市场的兴旺也难维持。

有这么多复杂的盘算,楼财长的“义无反顾”只能在G20会议上隔空喊话,什么时候开征,还得中央最高层权衡之后下决心。早在2008年,开征房产税之说就已经出现,但征收时间上一推再推,先是从2013年推至2015年,如今又推至2017年,会不会再推到2019年,只能等着瞧。

在房产税开征中,有房者是沉默的缺席者。中国城市居民当中有87%拥有房产,其中的69%只拥有一套房。政府决不给他们开通表达意见的渠道,他们对此也并不着急,心中想的是天塌下来有高个顶着,有那么多当官的拥有多套住房,害怕征收的是他们;只要自住房免征,这房产税征与不征,就与己无关。而剩下的那拥有多套以上的人想的是:最好是按房征税,谁也别想逃。实在负担不起,就卖掉一些。

房地产泡沫有多大?

中国的房地产早就绑架了中国经济,号称“大而不能倒”的产业。已建成的“鬼城”到底有多少,恐怕连住建部的数据也不能反映真实情况。以前我引用过《房地产真实库存98亿平 完全消化需10年》一文的数据。该文经过计算,将一些遗漏部分相加,得到了相对接近真实的行业库存,即总库存约98.3亿平方米,其中待售面积6.86亿平方米,尚未开工的企业拿地42.3亿平方米,在建商品房库存约49.1亿平方米。澎湃新闻曾在《院士透露国务院调查:全国新城新区规划人口34亿,严重失控》中透露的信息更吓人:国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国城镇体系规划,其中一个关于12个省会城市和144个地级市的调查显示,省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区),地级城市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)。某一个西部省会城市提出建3个新区、5个新城,总面积是现有建成区面积的7.8倍。据接受采访的中国工程院院士郭仁忠透露,“全国新城新区规划人口达34亿,这是严重的失控。”

这个调查说明,房地产泡沫已经膨大到中国无法承受之重。

为了维持这个泡沫,当局竟然将主意打到最没有购买力的社会底层头上,农民工一度被当作消化库存的主力军。比如全国一度很火的四川“眉山经验”,其内容就是深入推进新型城镇化,采用补贴买房者与房产公司的方法,促进农民工进城定居,通过农民工购房“去库存”。不少地方学了“眉山经验“,逼农民进城当游民,威胁利诱,强拆农房,无所不用其极,造成人权灾难。

房地产市场与房产税,政府只能选一样

中国政府深知,房地产泡沫破灭之日,就是中国经济破产之时。而开征房产税,必将影响到房地产市场,因此在征与暂时不征之间纠结多年。

从政府方面来说,并非不知保房地产市场与开征房产税中只能是二选一。目前百业不旺,政府无论在经济上还是在财政上始终无法摆脱房地产依赖症。主张缓征派的理由就基于一点:征收房地产税将导致房地产投资减少,最后可能导致房地产市场衰退(泡沫破灭的委婉说法)。房地产市场衰退有两个不堪承受的严重后果,一是会引发资产泡沫破灭,形成巨额银行坏帐,诱发金融系统危机;二是随着民众的资产将严重缩水,社会矛盾会尖锐化。根据中国家庭金融调查与研究中心披露的数据,城市家庭住房资产占总资产比例为65%,农村家庭也达到54%,这意味着中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。一旦资产泡沫破灭,中国人的家庭资产将迅速缩水,从而引化社会不满,激发各种矛盾。考虑到这些后果,政府只好缓征。

但是,面对数亿套住房不征税,等于让政府看着一只金鹅不断下蛋,那些蛋却不能收进自己的篮子里,心中甭提有多别扭。在政府眼中,这只金鹅实在太肥了,据清华大学中国金融研究中心发布的《2015中国家庭金融调查报告》,目前农村户籍家庭93%都拥有住房;在城镇有户籍的居民家庭户均人口3人,户均1.2套住房,其中69%的家庭拥有1套住房,15%的家庭拥有2套,3.6%的家庭拥有3套以上。面对数亿套住房产生的巨额税金,政府无法任由房产税白白“流失”,因此,楼财长最近声称将“义无反顾”地征收,只是时间迟早问题。

对于房地产的购买者来说,目前早就不是自住需要,而是因为央行货币严重超发,人民币贬值预期升高。为了资产保值,住房成为中国家庭资产配置的主要品种,其中一部分购房者是将原来的储蓄养老变为买房养老。根据经验,房地产市场的消费中,投资需求的比例越大,对房产税的反应就越敏感,因为房地产税会挤压投资需求。

房地产泡沫要穿,在各地已经有了小的预兆,《江西去库存惨烈:6成地产商将倒闭 银行被绑架》(《中国新闻周刊》2016年6月7日)一文谈到,当地开发商资金链断裂、楼盘停建、购房者和农民工上访,形成大批银行坏帐,政府不得不想法善后。几个省份的局部性问题,中国政府尚有办法应付,但如果是全国性的泡沫破裂,政府就无法兜底,将会引发汇率市场风险。

所以,开征房产税迟迟未成行,并非中国政府俯从民意,痛惜老百姓的钱包,甚至也不是在保资产还是保汇率当中二选一的问题,而是政府实在无从抉择。因为房地产泡沫破裂,不仅资产不保,还会带动汇市下跌,金融堤防决口。

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