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中国时间: 12:38 2016年12月05日星期一

何清涟:为中国房市续命的“三口气”


中国各地出现大量鬼城、睡城、死城、空城(美国之音东方拍摄)

中国各地出现大量鬼城、睡城、死城、空城(美国之音东方拍摄)

编者按:这是何清涟为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA

多年来,中国房市泡沫破裂一直处在“狼来了”的状态中,但一季度的行情却预示这一次“狼”真的要来了。因为支撑中国房市的“三口气”,都有可能续不了房市的命。这“三口气”分别是:地方政府对土地财政的高度依赖、房地产公司的市场利益;已购房老业主反对降价的集体行动。

*中国房市过度饱和的供给*

中国的房地产业早就形成供过于求的局面,从以下两个数据可窥中国房市概貌。一个数据由中国房地产研究协会2012年提供,中国每年新增建筑面积约占世界的一半,为20亿平方米左右,其中超过70%为住宅面积,达14亿平方米,其中超过40%的新增住房集中在一、二级城市。

国内如此分析中国房市存量:2013年8月30日,新浪网发表“数据显示仅4年新增住宅够全国1半人口换1次房”,文中提到,以人均住房面积为36平方米计算,中国每年新增住宅面积可满足超过3800万人的住房需求,按某位经济学家的分析,则可满足超过8600万甚至2亿人的住房需求。

以上数据不包括2013年住宅竣工面积。2013年城市住宅竣工面积有三个相差极大的数据,国家统计局发布的数据是10.67亿平方米,美银美林估算为11亿平方米,另一估算为2013年城市住宅为26亿平方米。就算以国统局的数据为准,新峻工的住宅总面积也实在够高了。

这么多的房子,谁是真正的买家?按照中国房产价格,绝大多数中低层无力购房,因此房产消费主力是官员或富人,其购买目的是用以财产保值。这点已由过去数年来陆续曝光的“房氏一族”所证明,房叔房婶房姐们拥有十几套甚至几十套住房的报道屡见不鲜,前铁道部长刘志军、政治局常委周永康等高官拥有三百多套豪宅(别墅),可算是房氏一族的顶级代表。但2013年6月间,《人民网》、《凤凰网》等主流媒体上有一个帖子为草民广为流传,那个帖子的标题叫“北京有6000个刘志军”,文章称,在北京城至少有6000个拥有住房超过300套的人。这话我还真有点相信,因为中国是个中央集权的国家,在处级不算官的皇城,掌握各种资源即寻租机会的权力部门实在太多了。

这种几乎无限的住宅拥有需求,主要出自财产保值增值的需要,因为中国过去20多年尤其是近十余年来通胀率很高、唯有住房价格上涨幅度超过通胀幅度,据说中产阶层的贫富分化原因,就在于买没买房,以及何时买的房。目前,官员与富豪这两大群体通过拥有房子为财产保值这一需求大幅减少,减少这种市场需求的原因有二,一是反腐,二是房产税开征在即。

*给中国房市续命的三口气*

中国巨大的房地产泡沫至今未破裂,完全有赖“三口气”,其中最关键的是:

1、地方政府坚定地为房地产泡沫“续气”

2013年,地方政府对土地财政的高度依赖状况并未改变。今年1月,财政部曾公布全国财政收支情况:2013年地方政府性基金中,国有土地使用权出让收入4.1万亿元,同比增长44.6%,刷新2011年3.15万亿的历史记录。在土地出让金持续上升的情况下,其他公共财政收入却呈下降趋势,2013年全国公共财政收入12.91万亿元,同比增长10.1%,增速为近7年最低。今年一季度仍然维持这一态势。

地方政府依靠什么维持房地产市场价格不下跌?以下行径虽然荒谬,却是事实,那就是干预大型房企的定价,不让这些企业降价,以免造成买方信心下降,房市下挫。

2、房企不敢吐的一口气

按道理,房市与股市应该同理,即市场前景不佳,早降价逃生为明智选择。但中国的房企却在坚挺。其间缘由何在?

一些大型房企老板公开解释,称地方政府不让降价。万科集团董事局主席王石曾公开表示,2008年因为楼盘降价,万科被南京市政府罚款4000万元。他还提到,有几个重点城市因万科降价,进驻万科查账、查税。2008年有地方政府召集房企开会时,主题可以概括为“不许降价,远离万科”。

王石的话亦得到业内人士旁证。有报道称,长沙、杭州、宁波等地方政府召集开发商座谈时,都谈到开发商不要轻易降价抛盘,以免引起市场悲观情绪蔓延。尤其是万科、保利这类“龙头房企”,它们在一个城市就有多个项目,如果降价对市场影响会很大。浙江一房地产资深人士表示,最近宁波某区有楼盘想降价,但区领导考虑降价造成的“负面影响”较大,所以和房企打了招呼,就没降成。

不过,单纯归结于地方政府不让降价,也是片面说辞。房企真正的担心其实还有一重,即担心降价影响市场信心,导致交易量下跌。中国房市与股市一样,因投机过度,最后都成了“信心支撑”,这种信心支撑的市场特色是“追涨杀跌”,房产价格下降促销,只会让买家产生犹疑,进一步调低预期价格。据市场消息,今年一季度杭州市区商品住房成交量为10112套,同比下降37.8%;成交的均价是15388元/平方米,同比下降11.3%。分析人士称,这一现象说明低价战略并不能换来成交量的迅速回升,反而象推到了房价下跌的第一张多米诺骨牌,随之而来的是常州、宁波、营口、连云港、秦皇岛等地房价纷纷显现出下跌趋势。

3、老业主拼命提住的一口气

除了上述两口续命真气之外,撑住房地产价格的还有老业主拼命提住的一口气。
从2011年以来,从上海开始,全国多个城市的楼盘降价引发退房,老业主将房市降价称之为“价格欺诈”,每逢房企降价,老业主就组织起来“围攻”房企售楼处,不许降价。这种现象始自2011年延续至今,屡屡见于报道,最新一起今年4月发生于成都市。

中国的楼市调控因此陷入极为尴尬的两难境地:不降价公众不满意,降价则部分已购房的老业主集体反对。这口气堪称中国独有,世界所无,

*天下没有不破的经济泡沫*

过去4年以来,中国房市就依靠上述三口气延命,其中最重要的一口气当然是地方政府源源送去的续命气。

但是,泡沫总有破裂的一天,到了今年4月,中国主流媒体开始讨论房地产泡沫破裂的问题。新华网4月27日怀疑地自问:“楼市开始出现明显降温迹象 支柱地位会不会动摇?”

下面这组数据让国内媒体无法再闭上眼睛:

在价格明显下调的情况下,交易量不升反降。今年2月,70个大中城市新建商品住宅价格涨幅就出现了自2011年2月以来首次同比、环比双回落。国家统计局4月18日的最新数据显示,3月份,在70个大中城市中,新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。最重要的一个信号是:五一小长假房市成交创新低,北京二手房市场量价齐跌。

房地产泡沫破裂,在中国只是个时间问题,以及价格下跌的幅度有多大、在多长的时间内跌多少。如果按照中国政府的惯性思维,最好是在政府可控制的情况下,在一定的时段中,一点点地在下跌通道中“可控制地”慢慢下滑,不要扑通一下跌到底,引发恐慌性价格跳水,因为那会酿成一场大灾难。

真正的麻烦是,市场供需自有规律,强行干预在一段时期内可能部分有效,但不可能永远有效。政府调控经济之手毕竟不是“上帝之手”。

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