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美国房屋市场:第三大泡沫? - 2002-09-02


根据最新的统计数据,七月份美国的房屋市场依然保持强劲增长势头,七月份新房销售增加了百分之六点七,在疲软的美国经济中继续保持亮丽的光点。但是专家警告说,房屋市场是继DOTCOM泡沫和股市泡沫之后美国经济中的第三大泡沫,一旦破裂,将给美国经济带来更大的伤害。

*房屋市场支撑美国经济*

在许多经济专家担心美国的经济复苏力度减弱,再次出现经济衰退的危险增加的时候,七月份美国房屋销售的数字令人振奋。新房销售数量大幅度增加了百分之六点七,达到一百零一万七千栋的新的月销售记录。旧房销售数量在七月份增加了百分之四点五,达到五百三十三万栋,略低于高速增长的前五个月的增长幅度。

房屋市场兴旺对经济增长具有强大的带动力量。建筑业、家具制造业和银行借贷业务都是直接受惠的行业。由于房屋的增值,消费者在花钱和借钱方面都比较大胆,因而刺激了消费支出的增加。消费者开支是经济活动的主体,这个数字一直没有出现大的下跌是美国经济衰退比过去轻微的一个主要因素。

*房屋市场泡沫即将破灭?*

但是华盛顿经济与政策研究中心主任迪恩・贝克在接受美国之音采访的时候警告说,房屋市场将是继DOTCOM泡沫和股市泡沫之后的第三大经济泡沫,一旦破裂将对美国经济和消费者产生更加严重的影响。

贝克在接受美国之音采访的时候说:“(房屋市场)明显是一个泡沫。看看房屋价格七年来上涨的幅度,可以说是前所未有的,高于通货膨胀率的百分之三十以上。这个现像只有两种解释,一是人们的价值观念发生了变化,认为房子比其它东西更有价值。另一种解释是,人们把钱从股市上拿出来投资房屋市场。第二种解释可能性似乎更大一些。”

*低利率支撑美国房地?*

贝克指出,房价的上涨给全国七千三百万拥有房子的家庭增加了两万七千亿美元的财富,平均每栋房子增值三万五千美元。一旦房屋市场泡沫破裂,消费开支将大幅度减少,美国经济有可能重蹈日本经济泡沫之后陷入长期低迷的覆辙。

目前联邦短期贷款利率只有百分之一点七五,为近四十年来的最低水平。房屋贷款利率也相应下降,为四十年来最低水平。低利率和房屋增值的诱惑是促使房屋市场持久不衰的一个主要原因。

华盛顿经济与政策研究中心主任迪恩・贝克对美国之音说:“利率显然起了一定的作用。长期房屋贷款利率从一两年前的百分之七点几下降到现在的百分之六点几使消费者能够买起价格更高的房子。但是利率不会永远保持这么低,如果利率上涨到百分之七以上,房屋市场的泡沫就会破裂。”

*房屋市场是健康的?*

但是反对泡沫说的专家也有自己的根据。他们认为,利率低,需求大于供应,房屋市场的增长是健康的。全国建筑商协会总经济师戴维・塞德斯说:

塞德斯说:“我们从各种角度做过分析,比如购买力和收入的角度,房屋价格和租房价格关系等,我们几乎没有发现全国范围的泡沫现像,即使地区性的也没有。有些大都市是存在一些房价可能会走软的可能,但这些地方不多。房价还会上涨,但可能不会象过去的速度。整个房屋市场还是健康的。”

*离这一步还早得很?*

塞德斯认为,房价增长的幅度和通货膨胀没有关系,反而和人们的购买力关系密切。他认为贝克的观点中忽略了房屋贷款利率这个重要因素。不能够只看买房和租房之间的关系。这里不光是价格对比还有贷款利率的因素。至于利率和失业这两个能够影响到房价的重要因素,塞德斯认为,从目前看还没有恶化的迹象。

全国建筑商协会总经济师塞德斯在接受美国之音采访的时候说:“利率上涨影响到房屋市场的时候应该在经济扩张的后期,美联储开始担心经济增长速度过快而开始收紧利率。利率提高后经济就放缓,就业状况也开始疲软,房屋市场也会随之走软。这就是过去经济循环发生的情况。”

但是,塞德斯说,现在离这一步还早得很。目前经济开始好转,失业率有可能会再增加一些,但根据资料,新增工作机会在不断增加,所以失业率大幅度增加的可能性很小。另一方面,经济复苏的力度比较弱,他个人认为,美联储在明年六月份之前不大可能改变利率政策。在此之前,利率将稳定在现在的低水平。

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