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中国时间: 05:19 2016年12月05日星期一

中国房地产权分离问题和土地归属


今天对比介绍海内外专家学者对中国大陆房产权和地产权分离问题以及土地私有化的种种看法。

*房地产热*

首先看看人民日报的一篇报导。人民日报的报导向中国买房的人提出了一个非常严峻的问题:七十年之后怎么办?

近年来,中国各地房地产出现火爆的局面。很多大中城市,都出现了房地产热,每平方米的房产价格越炒越高。

今天的中国大陆年轻人结婚,早已经从七十年代的缝纫机,自行车,手表和收音机的三转一响的时代大步走出,进入到有车有房的年代。没有汽车还可以用公共交通工具代步,但是房似乎是每一对新婚夫妇的梦想和现实问题。

*有房产无地权 七十年后怎么办?*

当这些新婚的中国年轻人耗尽多年的积蓄,买下一套单元房的时候,他们很少有人想到,房是他们的,但是房子底下的地皮不属于他们所有。

换句话说,和美国以及其他国家的房地产的概念不同的是,今天的中国年轻人只有房产,没有地产。

他们买的房子,只能在属于国家所有的土地上合法地享用七十年。七十年之后怎么办?目前还没有一个明确的答案。

人民日报2006年9月7日的一篇文章谈到了这个敏感的话题。文章说,花费巨资购买的房产,却没有下面的土地所有权。近日,有媒体报导说,在特区深圳,目前已经涌现出大批70年到期土地,已经遭遇到了“到期土地”的第一波。从而使得70年的使用权困局再度成为人们牵肠挂肚的话题。

*买“空中楼阁” 怕官府剥夺*

人民日报的文章形像地把老百姓今天在中国大陆上买的房子称为“空中楼阁”。

按照中国的法律,住宅建设用地使用权,最高年限为70年。如果土地使用权期限届满,地上房屋仍然完好无损,如何协调“房”“地”关系呢?

据人民日报援引中国有关法律专家的话说,截止到2005年7月10日的物权法草案全民徵求意见稿为止,认可的规则都是“建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期。”

但是,中国的物权法留下一条重要例外,那就是“除因公共利益需要收回该土地的外,出让人应当同意。”换句话说,如果到时候市长或者区政府决定要在那里盖一个大商场,那么对不起,你的房子就成了空中楼阁。你,或者是你的亲属,将在七十年之后,成了新的拆迁户了。

据中国法律专家的解释,这条规定实际上就是1990年颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条的翻版。它意味着,建设用地使用权,在期限届满后,能否续期,都要取决于有权机关的审批。

*美国历史悠久的建筑*

美国首都华盛顿风景优美的西北区,有很多历史悠久的建筑,同时也是各国大使馆云集之处。很多老房子虽然有半个世纪之久,甚至有一百多年的历史,但是维修和保养得仍然很好。

房地产广告介绍时,经常会把这幢房屋曾经被什么样的历史名人居住过,目前已经有“50年新”等作为吸引买主眼球的手段。一栋房屋和一个家族的历史,折射出一个城市和地区的兴衰和变化。然而,在有着更为悠久文明史的中国,这种景象,恐怕只能在为数甚少的地方才可见到。

*买房人心中的阴影*

人民日报的署名文章呼吁道,不知道物权法草案第四次和第五次审议稿的做法,可否为中国人借助房屋生命的延续,塑造尊重传统的精神提供一个良好的契机?

今天的中国,从北京,上海,广州等沿海城市,到内地的各个中小城市,房地产市场无不如火如荼。然而,地产的所有权问题,仍然是每一个买房子的人心目中挥之不去的阴影。倾尽积蓄所购买的产权房,是否会因为土地权收回而成为“空中楼阁”,是否因为土地权的回收,而要遭受“公共利益”幌子下的盘剥,是否会变得一文不值?

这种担心不无道理。近年来发生的一些“野蛮拆迁”事件,很多不就是当地政府官员打着“土地国有”和“公共利益”的旗号,对民众进行的一种盘剥吗?

*“野蛮拆迁”历史轮回*

人民网援引学者秋风的话说,70年后某一天,地主───也即各地政府───要求收回土地,所谓的“恒产”就会在一夜之间化为乌有,从而出现“野蛮拆迁”的一个历史的轮回。

人民日报文章呼吁国家有关单位,面对房子土地的产权困局,应该尽快以一种看得见摸得着的方式,来体现对公民私产的尊重,应该给国民吃一颗定心丸,应该给国民的“空中楼阁”一个坚实的根基。

*土地私有?借鉴美国*

那么,一些专家开始探讨一个重大问题,既然改革就是把原来的公有制改成市场经济的私有制,那么,作为私有制最典型的象征--土地,能不能像美国那样,乾脆来个土地私有呢?

在这一点上,美国的例子值得借鉴。美国是一个只有二百多年历史的年轻国家。美国建国先贤们在制定美国宪法的时候,确定了一个最重要的原则,那就是私有财产神圣不可侵犯。

他们认识到,土地私有化是民主和自由的基本保障。只有农民拥有自己的土地,他们才会有真正的自由和民主的权利。耕者有其田,社会才能稳定发展。

后来美国国家的建设,西部的开发,以及工业化的发展经历,证实了土地归私人所有这一做法的明智。美国80%的土地属于私人所有。历史证明,以土地私有制为基础的美国民主制度是目前世界上比较好的社会制度,而社会也比较稳定。

*风雨能进 国王不能进*

七十年代后期,中国开始鼓励留学生到美国留学,很多留学生后来选择在美国工作,学习和生活。和其他美国家庭一样,他们也在美国买房置产。

和最近几年开始流行的海归们在北京,上海,深圳等城市买房不一样的是,中国留学生在美国分期付款买的房子,不但包括房产,而且包括地产。这些房地产是受到法律保护的。用一句形像的话说,那就是“风能进,雨能进,但是国王不能进。”

*从分田分地口号到公有化恶果*

对比美国的房地产市场,中国房地产因为房屋和地产所有权脱节而形成的困境,其历史可以追朔到1949年中国共产党打下中国大陆的天下。

在1949年之前,中国的土地也是私有的。当时,中国共产党以打土豪分田地,土地改革,分田分地为口号,得到中国农民对革命和战争的支持,从而以农村包围城市,最后夺取城市,并成功地打下江山。

然而,土改中刚刚分到土地的中国农民,享受到十几亩地一头牛,老婆孩子热炕头的田园之乐没有多久,就在合作社,人民公社的运动中,被迫把土地权交给了集体。

历史证明,中国在农村和城市实施的土地公有化和吃大锅饭的社会试验,以失败而告终,并且导致灾难性后果,造成几千万人被饿死的人祸。

*官府掌地权 *

今天,中国农村虽然解散了人民公社,土地承包给农民,但是,土地所有权的基本归属问题并没有得到解决,而且在改革开放建设社会主义新农村的农村改革中,造成了以前没有的土地纠纷。

光明日报引述北京大学秦晖的文章说,“新农村建设往往变成一场收地拆房运动”。

秦晖分析说,抛开各种术语游戏,中国土地问题的实质是不难理解的。秦晖在分析中国的土地到底属于谁的关键问题时说,无论如何,中国的土地并不是无主的。它的处置权(无论叫所有权还是叫使用权)总得有人掌握着。抽象地谈集体、个体意义是不大的。归根结底,掌握地权的不是老百姓(农民),而是官府(官员)。

*把农民当农奴?*

秦晖在文章中说,一些中国学者认为,土地所有权是上位权,使用权是下位权。“使用权服从所有权”,所有者只要愿意,就可以把使用者使用着的土地收回。所以,中国的有权者可以不受租期限制、任意撕毁契约、以“所有者”的名义随时收回土地。这实际上不仅否认了农民的土地产权(所有权),而且也否认了农民的佃权(使用权);不仅不把农民当成独立所有者,甚至没把农民当成佃户,而是把农民当成农奴了!

*官商勾结 农民贫困*

中国的土地所有权归当权者,也就是各地党政官员支配和拥有的做法,使得中国在改革开放之后的社会矛盾日益尖锐。导致开发商通过贿赂批地官员而拿到低价土地、给国家财政造成损失。

光明日报发表署名文章指出,中国的土地制度,导致中国农民的贫困化。根据中国宪法的规定,农村土地集体所有。所谓集体所有,就是村民共有。然而,农民的土地不能自主地进入市场交易和买卖,只能先给国家征用,然后由当地官员出卖,国家征用1亩地几千、几万不等,转手就卖几万、几十万、几百万不等。

*回到革命前?回到私有制?*

目前居住在纽约的中国政论家胡平认为,共产革命既然搞错了,纠正这个错误的办法就是尽可能地回到原点,物归原主。

胡平说,中国在改革之初,邓小平讲过一句话,“让一部份人先富起来。”记得几年前国内的《读书》杂志上登过一篇短文,里边引用了一位山西老农民的话。他说,“俺们村解放前有一户地主两户富农,已经是一部份人先富起来了。”早知如此,何必当初。
胡平分析说,共产国家进行经济改革,说到底,就是改掉公有制,回到私有制。

胡平说,众所周知,共产国家的公产,本来就是共产党以革命的名义,用血腥的暴力消灭有产者的私产而造成的。如今回到私有制,理当物归原主才是。要么,就应在民主机制的监督下对公产公平分配。俄国和东欧的私有化就是这样做的。

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