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中国时间: 15:48 2016年12月10日星期六

何清涟:中国房地产市场:政府身兼庄家、裁判及大玩家


有人走过天津滨海新区一处新居民楼群的墙壁(2015年10月18日)

有人走过天津滨海新区一处新居民楼群的墙壁(2015年10月18日)

编者按:这是何清涟为美国之音撰写的评论文章。这篇特约评论不代表美国之音的观点。转载者请注明来自美国之音或者VOA

国外已经将中国房市比之为1637年荷兰的“郁金香热”,名词与庞氏骗局不一样,但内涵相同,即投资完全依靠借贷支撑。面对疯狂上涨的房价,国内总有人要问,这轮疯涨还能撑多久?这样的房地产值不值得购买?

本轮房地产疯涨的原因,我在《中国楼市狂涨,只因贷款不尽滚滚来》里面分析过,它不是市场对房地产的真实需求问题,而是中国政府的金融政策问题。而中国房地产市场,早就已经沦为政府兼作庄家、裁判及大玩家的赌场,与股市性质类似。

中国房地产已成为金钱游戏的标的物

从市场角度分析,中国的房地产已经没有投资价值。如果将房产当作投资品看,必须要依据三个属性来度量房地产是否出现泡沫,三个主要指标是:房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。

房地产投资占GDP的比重指标,主要用于判断对未来房价预期是否过高,是否房地产投资过热现象。中国房地产投资占GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年为14.18%。

房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据维基百科2016年各国房价收入比提供的资料,在全球102个可统计的国家中,中国为24.98,位居世界第六。美国为3.37,位居世界第99。

租售比则是住房售价与月租赁价格的比值,用于判断是否具有长期投资价值。按照国际惯例,租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。国际标准通常为1:100到1:200,目前,中国房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1:300。其中排在第一名的深圳租售比是1:732;第三名北京为1:625;第五名上海为 1:607。

从1960年以来,房地产投资占GDP比例高于6%的国家,其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%;而美国次贷危机爆发时,这一比例达到局部峰值6.2%。

以上指标说明,中国楼市已经没有投资价值,只能成为赌博的标的物。既然如此,中国政府为何还要用大量贷款支撑?

中国经济已经深患房地产依赖症

中国政府声称要经济结构转型,这个转型本来就包含着不再以房地产为龙头拉动整个经济,但不仅没做到,反而对房地产的依赖度越来越高。

这首先是中国地方政府的土地财政依赖度。

土地财政是指地方政府通过“经营土地”获得的收入,包括三部分:以出让土地所有权为条件的土地出让金收入、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅以第一项土地出让金为例,1999年~2015年这17年间,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元;2015年土地财政收入高达33657亿元。

中国地方政府无一不以地生财,因此产生了一个中国特色的名词:土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)。地方政府对土地财政依赖度有多高?2003-2015年间,土地转让金与地方一般预算收入的比例平均为49.74%,2010年曾高达69.43%。与土地、房地产关联的税收占地方一般预算收入已接近28%。以地生财成了地方政府的主要财政收入来源。2016年,中国房地产价格上涨的城市,地方政府对土地财政依赖度继续加深,以二线城市苏州为例,前8个月的土地依赖指数高达82.6%(2015年这一指数为40.58%)。中原地产研究中心数据显示,苏州前8个月的土地出让金为966.7亿元,土地市场热度不减。此外,杭州、合肥、南京等城市依赖度指数也都超过50%。

因此,地方政府必须做房市的大玩家,不断向市场供应土地。

二是房地产业在中国经济中的重要地位。

早在2009年,中国国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌公开表示,房地产业占到GDP的6.6%和1/4投资,直接相关产业达60个,已经成为中国经济的直接命脉。

可以说,在中国,唯一比房地产投资更大的是制造业,房地产投资一般占总投资18%、19%,而制造业占到总投资的35%左右。考虑到制造业包含了所有第二产业的固定资产投资,而房地产业仅属于第三产业的一个子行业,与第二产业任何子行业投资占比相比,房地产投资的占比都大得不正常。数据显示,房地产对经济增长的带动作用高达24.1%,对于关联产业的拉动效应约为2倍。一旦房地产市场出现大波动,依靠房地产的几十个行业都将受到无法估量的损失,甚至可能让失血严重的中国实体经济崩溃,不仅会导致大量失业,还会导致中国人财富严重缩水。据《中国家庭财富调查报告》数据显示,在全国家庭的人均财富中,房产净值的占比为65.61%;而在城镇和农村家庭的人均财富中,房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。

如今实体经济一片狼藉,房地产再垮下去,你让中国政府怎么办?因此,央行必须做庄家,不断发钞,即向地方政府、房地产开发商与购买者发骰子,让他们对赌。轮盘停止,地方政府的债务危机立刻显现,金融危机随即到来。

中国房地产成了政府的货币储水池

最近有几篇文章为中国房地产发展辩护,说中国房地产特殊,与他国不同,意思是不会崩盘。这话听起来荒唐,但如果从中国的政治逻辑来看,却能成立。

从市场经济的角度看,中国房地产必死无疑。中国房市的走势依托于信贷、大量流动资金和债务,结果是造成中国信贷GDP比畸高。自2008年以来,中国的社会融资总量规模迅速扩大,从2008年的120%上升到2015年的200%,行内预测2016年底这一比率将超过250%,全球冠军非中国莫属,远超位居第二的七国集团(信贷GDP比为120%)。算起来,世界各国房地产泡沫约出现过上百次左右,最近20年当中,曾经雄踞世界GDP总量第二的日本、第一的美国就都发生过房地产泡沫破裂后的崩盘,只是日本是气泡慢慢瘪下去,而美国则是瞬间崩盘(因为美国崩盘太剧烈,以至于英国早大半年发生的房地产泡沫破裂根本不受注意)。从经验观之,盛宴必散,中国的房地产泡沫早晚有破裂的一天,只是如何死的问题。

但从中国政府的角度看,房地产崩盘的后果很严重,第一块倒下的多米诺骨牌就是引发地方债务危机,紧接着就是金融危机。所以,在政府看来,房地产是倾政权之力必救之地,去年新增贷款11万亿,绝大部分进了房市,今年仍然继续去年的状态,而且可能超过去年(仅8月新增人民币贷款就高达9,487亿元)。因此,可以预期,只要央行还在继续放水,房价就会持续上涨,因为中国不缺投机者,政府的限购令只会人为造成一线城市楼盘供给紧张的假象,让中国人不惜离婚也要赌上一把。

一些专家建议政府要想办法为房市降温,控制房价。这些专家是从长远考虑,从市场角度考虑,但他们的考虑重点显然与中国政府不同,当局考虑的是政府的钱袋,要保持钱袋饱满,就得玩庞氏骗局。在美国,庞氏骗局破产,那是因为玩家、银行与政府(裁判)是利益不同的三家人。而中国不一样,裁判是中央政府,庄家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要卖地,就得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。

中国的房地产已经成为中国央行的货币储水池。用信贷支撑房地产市场,已成为中国政府的经济维稳之道。这种方式最恶劣的后果是通胀。但通胀的过程只是一个稀释社会财富的过程,没有外来军事威胁与内部难以压制的反抗,并不会直接导致政权垮台,比如津巴布韦的恶性通胀比中国要高不知多少倍,但也没有导致政权垮台。加之中国政府早就发明了一整套控制市场的方法,比如限购、限售、限价,想用哪种就用哪种。一个政府兼做庄家、裁判及卖地大玩家的市场,泡沫可以吹得比当年的日本与美国大,其回旋余地也比他们大。

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