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中国时间: 14:19 2016年12月06日星期二

中国成为美国房地产市场最大投资国之一


被中国安邦保险集团收购的纽约著名的华尔道夫酒店(资料照)

被中国安邦保险集团收购的纽约著名的华尔道夫酒店(资料照)

一份研究中国对美国房地产市场投资的报告显示,自2010年以来中国对美国房地产市场的直接投资迅猛增长,涉及所有地产领域;目前中国不仅在美国住宅和商业地产投资上名列前茅,而且是美国房贷抵押支持的证券在美国以外的最大持有国,报告称,中国是除加拿大以外对美国房地产市场参与度最深、最广、速度最快的投资国。

星期一,纽约亚洲协会和罗森咨询集团联合发布了《破土而出——中国对美国房地产投资》(Breaking Ground: Chinese Investment in U.S. Real Estate)。报告提供了对中国投资者投资美国房地产市场所有领域的综合分析。

中国是美国以外房贷抵押证券最大持有国

中国持有美国房贷抵押支持证券情况

中国持有美国房贷抵押支持证券情况

报告说,在商业地产领域,中国已经成为全球仅次于加拿大、新加坡之后,与荷兰并列的第三大对美房商业地产投资国;在民用住宅地产领域,中国则是仅次于加拿大的全球第二大对美住宅地产投资国。而中国在对美国房贷抵押所支持的证券方面是除美国外最大的持有国。

根据这份报告,在2010年前,中国对美房地产直接投资几乎可被忽略不计。但从2010至2015年,情况发生巨大变化。

2010-2015年中国商业地产收购量(按财产类别划分)

2010-2015年中国商业地产收购量(按财产类别划分)

中国投资者在美国商业房地产领域,以年增长率70%的速度总共投入了171亿美元。其中2015年增长最快,一年就达85亿美元,构成总量的大约一半。报告作者、罗森咨询集团合伙人亚瑟·玛冈表示,中国商业地产投资遍及美国33个州。

但中国对美商业地产投资主要集中在美国一线大都会城市,排名第一的是纽约,其次为洛杉矶和旧金山,仅此三大城市就占中国对美商业地产投资总量的大约70%,其余分布在美国各地。著名的案例如2015年,中国安邦保险集团出资19亿5千万美元购买希尔顿旗下全球闻名的华尔道夫酒店,2016年初,又同意斥资65亿美元购买黑石集团旗下的战略酒店及度假村。

对比商业地产,中国投资者在美国住宅地产的投资规模更大。从2010至2015年,中国买家在美国住宅地产上花了930亿美元,年增长率为20%,对许多受金融危机影响的美国地方市场提供了重大需求。2015年,中国买家投资住宅地产总量为286亿美元。

中国买家最青睐加州住宅地产

报告显示,中国买家最青睐加州的住宅地产。2015年,中国买家购买加州地产的销售额占全年的35%,其次为华盛顿州占8%,纽约占7%。这些地方都有来自中国的直飞航线,以及成熟的华人社区。

2010-2015年中国在美国各州商业地产收购量

2010-2015年中国在美国各州商业地产收购量

报告说,中国对美房地产投资涉及了几乎地产市场的所有领域。中国持有美国住宅地产抵押贷款支持的证券达2000亿美元,是美国之外持有量最大的国家,而这一数字在金融危机的2008年时一度高达5000亿美元。这些证券主要是由美国政府支持的房利美和房地美等公司发行的。报告说,除了加拿大,中国是参与美国房地产市场最深、最广、速度最快的投资国。

来自中国的资本已经对美国经济和工作岗位产生重大影响。报告发现,截止2015年底,中国对美正在进行的和计划进行的建筑项目的投资达150亿美元,这些项目从在洛杉矶和旧金山湾区的数十亿美元的多用途项目,到在二线市场的较小规模的发展项目。报告估计,EB-5移民签证项目已经产生了至少95亿美元的中国投资资本,自2010年以来创造了大约20万个工作岗位。

经济增长减缓短期影响对美房地产投资

报告认为,随着中国经济增长呈减缓趋势,对美国房地产市场的投资的增长也会放缓。报告说,短期而言,资本控制可能会使中国房地产投资中最大部分——私人购买美国房屋有所减缓,购买商业地产增长也会放缓。报告预测,2016至2020年,除了新的发展项目,中国对现有的美国商业房地产和民用住宅的直接投资仍将至少总共达到2180亿美元。

报告估计,2020年以后,中国对美房地产投资将会进一步加快。其重要原因在于,中国投资者的组成十分广泛,包括中国仍有许多投资者之前从未进入国美国的房地产领域;中国发展商和建筑公司对全球市场的胃口会继续增大;中国1.6万亿规模的保险业虽然已经活跃于海外但还未对地产项目作很多投资;中国一些新的投资手段,如私募股权基金等也会投资美国房地产。

报告作者玛冈表示,“目前这股投资浪潮来自中国的不同来源。但是仍只占全部潜在投资者的一小部分。”

在报告发布后的讨论会上,玛冈表示,人们经常喜欢拿中国这波对美地产投资热与1980年代的日本相比,但是他认为两者最大的不同在于,当时日本已经是个非常成熟的经济体,其经济结构告诉大家它将来是个不会成长的经济;而中国经济还处于成为21世纪全球工业金融大国的早期,因此潜力很大。

在分析中国投资者的动机和驱动力时,万科美国控股公司董事总经理李凯彦认为,中国对美房地产投资者包括政府、国企或私人公司以及私人。他说,“不同的投资者有不同的动机,政府购买当然房屋抵押贷款证券有长期打算,国企公司跟私人公司也不同,像我们这样的私人公司考虑问题更商业化,而家庭公司则会优先考虑地产的保值。”

对美地产投资有的并非出于商业目的

李凯彦说,地产投资的动机有些不像其他投资那么清晰,有的中国投资者确实不是那么有经验,“但很多时候,如果看一下他们的决定过程,他们也许并不纯粹出于商业目的,他们可能有其它利益、动机和驱动力让他们去做交易,这些交易也许不是最好的商业例子,但也许会帮助他们更好地在美国建立他们的公司,也许还会帮助他们实现某种政治目的。”

华美银行执行副总裁蔡翰文表示,中国投资者对美房地产投资的最大障碍之一是难以证明资金来源。她说,根据美国银行安全法,银行必须对借贷者作背景调查,证明其资金来源,还要防止洗钱等,“这确实对一些外国买家造成影响”。

她表示,其中证明资金来源对中国投资人来说是个挑战。“这不是因为说他们非法,而是因为投资人母国的制度没有提供这样的平台帮助他们证明资金来源。如果你想买一个单元的公寓,首期只有25%,那对那些买家(贷款)会很困难,这就是为什么你看到带着大量现金的买家,因为他们不能够证明他们资金的来源。”

最大障碍是证明资金来源

虽然带着大把现金涌入美国房地产市场的中国买家大受美国房地产商的欢迎,但是报告作者玛刚表示,这带来一些负面影响,“可能对其他买家来讲就增加了竞争性,包括房屋供应量不足,这种金钱和买家的浪潮可能会破坏美国的一种正常的生意环境,你必须跟许多有现金的买家去竞争,从去年开始,你开始听到抱怨。”虽然他认为,最终市场会在一个正确的水平上稳定下来,“但是我比较关心对个人买家的感受。”

与会参加讨论的鑫苑置业执行副总裁梁朝晖表示,他对中国地产投资者,尤其是机构投资者的非专业、缺乏经验颇感惊讶,“主要是一些大都市,无论是购买住宅还是商业地产,他们缺乏一些基本的对风险和盈利的评估。”

梁朝晖认为,EB-5移民项目的执行过程中出现了很多问题,显示美中两国政府对此都缺乏基本的监管。他在接受美国之音采访时说,

EB-5项目鱼目混珠

“中间有一些鱼目混珠的项目,包括操作的方式,我看到了其中很多漏洞,没有被监管,我有一个担忧,多数EB-5是5年期的,两三前做的,再过两三年,可能有一波问题会出现。这是我的一个担忧。”

梁朝晖解释道,所谓漏洞就是“很多项目在主流市场是拿不到融资的,有点像等米下锅似的,这种情况下两边的政府怎么监管,什么样的法律程序,你做的投资从细节上来讲是什么样的抵押品,什么样的保证?我看到的一些例子在这些问题上是很疏忽的。”

他对中国投资人的忠告是,“要看清楚项目是什么样,谁在运作,而不是只是相信一些在中间操作的人怎么说。”

梁朝晖认为,美国仍会吸引大量中国买家,主要原因是这里有成熟的地产市场,而中国的地产市场则大不相同。“中国政府在财产所有权上有很大话语权,他们可以给你70年租期、100年租期,他们可以给你一张地契,第二年也可以把它收回,他们无所谓。从邓小平以来,黑猫白猫抓住耗子就是好猫,摸着石头过河,无论河水有多深,这基本上是中国的模式。”

《破土而出——中国对美国房地产投资》报告结合了罗森咨询集团数据库的公共记录、媒体报道和贸易集团,部分基于搜集到的数据和对行业来源的采访。

报告包括各种中国投资者投资动机和驱动力的讨论,这波投资浪潮带来的利益和障碍,对中国投资美国商业和住宅房地产可持续性的分析和展望,以及对美中投资者、政策制定者、利益相关者继续保持投资渠道开放的建议。

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