中国金融和住房监管部门近日推出一系列房地产新规，包括将个人住房贷款最长期限延长至40年，并改革商品房预售及房地产融资制度。新规试图通过降低月供、保障住房交付来提振购房信心，但其实际效果受到质疑。分析人士警告，限制开发商使用购房者的预售款融资，可能进一步加剧部分房企的资金周转压力。
中国国家金融监督管理总局、中国人民银行、住房和城乡建设部、自然资源部及中国证监会8月28日联合发布三份纲领性文件，提出将个人住房贷款最长期限从目前的30年延长至40年，以降低购房者的月供压力和提高贷款能力。
以贷款100万元人民币、年利率3%计算，分30年偿还，每月还款约4216元；若分40年偿还，每月还款约3579元，月供减少约637元。不过，由于还款期延长，购房者最终支付的本金和利息总额将增加约20万元。
40年房贷能否刺激购房需求受质疑
部分舆论认为，延长房贷期限有助于减轻购房者的短期负担，提高民众的购房意愿。不过，现居新西兰、原籍广州的Popping (化名)对此持怀疑态度。
20多年前，Popping曾在广州附近的番禺购房。她对美国之音表示，中国住宅的建筑和维护质量参差不齐，可能使一些人对承担长达40年的房贷望而却步。
Popping说：“那个楼的品质能超过40年吗？我在广州有买房的经验，我在海外也有买房的经验，那时候还是香港的房产商去番禺起的房子，它的质量还比现在的好得多。你看现在中国的那些房产商到香港去建的房产都已经超级有问题了。我买的房子20年就已经觉得很旧了。我在国外买的第一套房子已经有50年历史了，都比我那一个20年的房子要新，要坚固。
她说：“40年的房贷，我买回来的是豆腐渣？还是真的一个我可以住40年的房子呢？那如果我只住40年的话，我租房子就好了，我不喜欢，我还可以换一个。”
Popping还认为，延长贷款期限并不能消除购房者面临的就业、健康、家庭和退休风险，也不意味着普通年轻人更容易承担首付款和长期债务。
她说：“贷款不是‘零贷款’，是要首付的，首付也不可能是10万，20万这么便宜吧？年轻人，18岁就可以出来工作，我要存多久才有这笔首付呢？”
月供降低但总利息增加
原亚洲房地产协会(ASEA)研究委员会常务理事黄大卫接受美国之音专访时表示，中国当局显然相信，出招改革楼市有助于挽救濒危的经济。
黄大卫说：“中国需要以出口创造外汇。现在失业率已经够高了，大家都躺平，社会生产力开始去到一个低点。它(新规)让大家又有新的希望：政府看来又重新救市了，以后就不会有烂尾楼了，未来买房子不会再跌。”
他认为，从政策制定者的角度看，住房贷款不仅关系到房地产市场，也可能影响就业和劳动参与。
他说：“(当局)希望重新又给你一个希望，让你继续为这国家去奉献力量，鼓动你去参加工作，生产积极性要提高，因为他(购房者)有供房的压力。从国家层面来说，一方面让你参加工作时间更长，更积极，同时退休时间越短的话，养老金也可以给少一点，所以他整个政策是配套的。”
黄大卫提醒，有意购房者在选择贷款期限时，应审慎评估自身的长期偿还能力。
他说：“购房者通过40年的贷款，看起来每个月供少一点，但最后结果其实他的利息增加了很多的，我们用100万来算的话，大概是40年后他多缴20%的利息，(新规)只是把购房者付款的期限拉长了，时间换空间。要是楼价未来能够缓步向上的话，楼价的升幅有可能覆盖部分的增加利息，但我觉得这很难实现，更多的只是把一些今天买不起房的人，硬生生的把他们的债务分摊的更长。”
黄大卫认为，新规短期内也许能刺激中国一、二线城市的房地产市场，但对于中国整体楼市作用有限。
他说：“假设中美问题没有出大乱子，长三角、珠三角，还有环渤海未来的房价楼市的活跃度短中期会略微向好，成交量可能每年会有10%左右的升幅，但其他地方，哪怕是省会城市像武汉、 成都，在未来相当长时间不会太大转变。像武汉有大量超高层的房子，很多都烂尾，也没人住。过度开发，过度炒，这种地方在我可以看到的未来，他们楼市都非常难有大的起色，好日子不会再来了。”
“能拿房、再还贷”改变预售融资模式
新规另一项受到关注的内容，是对个人住房贷款发放时间作出重大调整。按照新规，购买实行现房销售的新建住房，个人住房贷款应在销售备案后发放；购买预售住房，贷款则应严格在项目竣工备案后发放，以确保购房者“能拿房、再还贷”。
这意味着楼花可以照卖，但置业人士的首付和抵押款项，在完工前不会发放到开发商手中，预售的融资功能被实质归零。外界形容，新政策把房地产资金循环从“置业人士向开发商提供融资”转向“金融为项目融资”。
中国住建部对销售制度的监管也同步收紧, 包括大幅提高预售门槛。商品房实施预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶方可开盘；并且对预售资金严格监管。购屋首付款、抵押贷款必须全额存入监管帐户，直到工程竣工验收且水电气热具备交付条件后才可解除监管。
台湾励志协会(ITA)执行长赖荣伟对美国之音表示，中国当局改革商品房预售和住房金融制度并不纯粹是基于经济考量。
赖荣伟说：“跟房子有关的任何的改革都会影响到其他的相关产业。如果说人们一直在跟银行缴贷款，却拿不到房子，就是所谓的‘烂尾楼’，一定会怨声载道，一定会造成整个中共的所谓社会维稳的成本的大增，这个绝对会让中共的政权是雪上加霜。”
中国国家统计局上月发表的数据显示，2026年上半年，中国房地产投资同比下降18%，新房开工量下降23%，新房销售额下降近14%。
中小型开发商或首当其冲
长期以来，中国的房地产开发商惯于在楼盘竣工前提前销售，并以买家所缴首付款及按揭贷款所得资金，用于支付建筑成本及日常营运资金。赖荣伟说，若按揭融资须待竣工后才能到位，必将进一步加剧房地产开发商的资金压力。
“如果你要卖给老百姓，你必须要等到竣工，或者是封顶之后才有办法做后续的动作嘛。在之前的话，你从开始土地开工仪式，到后来要盖到最高一层楼，这些钱都你自己要想办法处理。看衰房地产经济的这些公司，可能就不愿意进入房地产市场，所以开发总量可能会受到影响。”他说。
赖荣伟认为，新规将更有利于现金流充足、融资能力较强的大型开发商，中小型房企则可能首当其冲。
他说：“过去在中国的市场里面，大家都爱玩高杠杆、高周转，大家都想办法跟政府拿到土地。盖房子很大一部分资金的支付就是靠这些居民的预售款。现在银行承担资金链最大的风险，当然要评估房企它的信用，还有没有还款能力，以及它有没有办法把建案盖好。银行的审核一定会趋于严格，国企还有在市场经济里面比较具有规模能力的这些企业，就会比较吃香。中小型企业就可能会面临要不就合并，要不就是转型，要不就是破产。”
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