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中国时间 23:38 2024年2月25日 星期日

中国楼市和房企遭遇下行压力,政府欲救市出台刺激政策


南京的市民在房地产交易会上观看公寓楼的模型
南京的市民在房地产交易会上观看公寓楼的模型

今年1至5月,中国房地产市场加速下行,商品房销售面积同比下降23.6%,住宅销售额下降34.5%。继房地产巨头恒大去年爆雷之后,各大房企也纷纷面临违约和融资难题。为了救市稳大盘,各地政府纷纷推出各项举措,为房地产调控松绑。分析人士指出,中国的楼市早已实际上崩盘,只不过在中国,债务最后还是层层转移到老百姓身上,维持表面繁荣。

中国楼市和房企遭遇下行压力,政府欲救市出台刺激政策
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举步维艰的中国房企身陷困境

近日,一则维权视频流传网络。一群在购买了吉林长春恒大花溪谷房产之后要求退房的业主聚集在一起,控诉退款问题得不到解决,要求政府做主讨回公道。

自从2021年9月恒大突然宣布停止兑付全部已经发售的理财产品,也就是通常所说的“爆雷”事件以来,中国全国上下关于恒大的各种维权事件接踵而起。新浪微博关于“恒大”的超话版块上,充斥了全国各地恒大房产业主维权无门求拉群的帖子,以及恒大各地分公司被冻结股权,被承包商提起诉讼等新闻。

各地维权业主只是恒大的头疼问题之一。6月24日,香港一家名为佳盛环球有限公司的离岸公司向香港高等法院提出对恒大公司的清盘呈请,涉及8.625亿港元的财务义务金额。该呈请将于8月31日进行。如果清盘呈请通过,法院可以发出强制清盘令,要求公司变卖资产以偿还债务、分配剩余财产等。

6月22日晚,国际评级巨头穆迪将碧桂园控股公司的主体评级下调为Ba1,也就是通常说的“垃圾级”。5月30日穆迪启动对碧桂园的审查,背后的原因是碧桂园杠杆率居高不下,销售低迷,净利润下降。碧桂园2021年财报显示,截至2021年底碧桂园总负债为1.65万亿,仅次于爆雷的恒大,有息负债总额为3179.2亿元,其中一年内到期的短期债务就达800亿元。

2019年以来,反复的疫情和严格的管控措施把酒店行业逼上绝路,2021年国内游客比2019年减少了几乎一半。国内超过八成的房地产企业都持有酒店资产,很多是地产开发的配套项目。如今,急需资金回笼的房产企业也开始纷纷抛售酒店资产。

截至2021年底,全国房企100强里,只有15家没有布局酒店业务。如今,包括富力、世茂、绿地、融创、碧桂园、新华联在内的大型房企,都在抛售酒店资产,或者通过拆分和股权转让的形式让酒店脱离母公司发展。

6月23日,中国奥园集团股份公司公告称,通过出售澳大利亚资产,将回收现金1.05亿澳元(约合4.86亿人民币)。公司公告称“本公司对现金的迫切需求致其须变现澳大利亚资产”。除了澳大利亚及加拿大项目,中国奥园还陆续转让和退出了广东、江西、福建、广西和香港等地的项目。

6月24日,雅居乐集团公告称,公司将获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。此贷款年利率20%,可谓远超过央行利率4倍多的“高利贷”。

中国各大房地产公司排山倒海般的困境,在很多业内外人士看来并不意外。
位于美国的YouTube“小翠时政财经”的频道主小翠告诉美国之音,中国房地产企业的一泻千里,可以溯源到2020年中央政府出台“三道红线”。

2020年8月20日,住建部和人民银行在北京召开座谈会,明确了重点房企资金监测和融资管理规则,为开发商划下“三道红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

根据各个房企“踩线”的严重程度,相关部门给出了管控范围和目标。也就是说,开发商自此之后不能像以前那样依靠负债大规模扩张了,房企必须降低自己的负债和杠杆来借钱和拿地。

社交媒体油管“小翠时政财经”频道主小翠(照片由本人提供)
社交媒体油管“小翠时政财经”频道主小翠(照片由本人提供)

小翠分析说,因为“三条红线”是一刀切的政策,就会触发恒大这样的企业爆雷,因为融资渠道直接被卡住了。“国内房地产公司的运作都是高周转,高负债。贷款贷出来以后马上去买新的地。新的地买来以后盖了一点点,刚结顶,马上卖了,卖了把钱提前收回来又去买地。永远在保持这个高负债,高周转。”

她说:“(对于房企来说)我资金成本一定要低于在楼盘上的收益,这个周转才能行得通,一直转下去嘛。但是你一旦三条红线以后,哎,我钱借不到了,那钱借不到以后,是不是就意味着拿不了地,那我的债我的利息还要还,那这个源头就被掐住了嘛,游戏就玩不下去了。就这么一个道理。”

位于北京,长期从事房地产中介服务的周先生(应本人要求隐去真实姓名)认为,中国的房地产市场虽然会出现不稳定,但是总体来说,人民的需求导致了这样的局面。

他告诉美国之音:“(房地产市场)在某种程度上确实是不太好,但是没有说的那么糟糕。前一段时间爆雷啊这个那个的,确实是有,但是房产这个东西一直是老百姓的必需品。”

他说:“中国人的文化传统就在这儿,就造成了房地产市场是这样的。不想买房的人几乎没有。说我这辈子就不想买房,那肯定就没有。那你想中国市场这么大,没有一个人不想买房子。市场就已经摆在这儿了。”

地方政府和地产商为了救市奇招频出

今年1月,楼市萎靡许久的广西玉林市出台新的楼市政策,为进城买房的农民提供3个以上的就业岗位推荐,且工资不低于玉林最低薪酬。2月,玉林市的售楼任务被摊派到了政府公务员的头上:到农村卖房。公务员的职责之一变成了到农村普及玉林市的购房政策,摸清村民的购房意愿,并且组织村民周末到城里看房。

公务员所在单位的卖房成绩,直接影响到他们日后的晋升和绩效。玉林市卫健委甚至出了个奇招:玉林市各医疗卫生单位优先聘用同等条件下已在玉林城区新买房的应届毕业生。

6月中旬,两份关于河南房市的特殊海报开始在网络流传。一个在河南省商丘市民权县,建业地产为了卖房,推出“2元/斤,小麦换房”的宣传;另一个在河南省开封市杞县,也是建业地产,打出了“5元/斤,大蒜换房”的旗号。河南地产的领军企业建业地产上半年业绩堪忧。截至5月底,建业的物业合同销售总额同比比去年减少了将近50%。事实上,根据《证券日报》记者实地走访,建业楼盘工作人员很明确的告之,建业其实并不收蒜,这只是他们根据当地特色农产品推出的购房补贴政策。

6月底,南京新城万嘉房地产有限公司也在南京的“新城云漾滨江项目”依样画瓢推出了“西瓜换房”促销,以10元一斤的价格收购西瓜冲抵房款。

小翠在谈到各种农作物换房奇招时直言,这其实就是开发商在打折房价,而这种操作是不会被容忍的:“(政府)不允许你房价打折,房价必须要在政府调控的范围内。他们这么做是打政府政策的擦边球,其实就等于是把房子打折卖出去。”

她分析说:“在共产党这里,这其实是个比较忌讳的事。所以我相信很多房企会被约谈,如果频繁出这种招的话。因为你这样会把市场信心给打下来。”

小翠说,从市场行为来看,房市不好,急于去库存、获得现金流的地产商自然想打折,这在欧美等国家是常见的事情,但是在中国行不通。“他如果一味降价,什么今天卖西瓜,我可以给你减16万,明天卖大豆,给你减20万,这就会打成一个价格战。共产党不允许你房价降价,他让你哪怕再困难也要维持这个房价,是为了他土地财政的稳定。”

6月20日,河南郑州发布《郑州大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,对中心城区的棚户区改造将推行房票安置,对被征收人使用房票购买商品住房,给予安置补偿权益金额8%奖励,还设置了契税减免、子女入学资格等奖励和优惠制度。

早在3月初,郑州就发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,松动限购,接着又下调房贷利率到首套4.25%的标准。政策松动并未立马生效,郑州4月和5月的新建商品住宅成交量同比和环比依然大幅度下跌。
5月以来,包括广东珠海、江西赣州、四川资阳等近10个城市在内的公积金政策发生调整,变成“一人买房全家帮”。也就是说,买房人可以让直系亲属把公积金账户中的90%提取出来,帮助该买房人交首付款。

美国式的次贷危机在中国不会出现

6月初,上海市人力资源和社会保障局发布通知,放宽海外留学归国人员落户上海条件,规定毕业于世界排名前50院校的“海归”可直接落户上海;毕业于排名51-100院校的,缴纳社保半年后可申请落户。

“准一线城市”杭州在政策调整上也不甘落后,全日制本科和研究生学历持有者可以直接落户杭州。

福建省漳州市的新规更加直接:非漳州市户口人士购买商品房,每套按成交合同总额的0.7%给予补贴。

周先生告诉美国之音,房市前一段时间受到疫情影响,不少中介公司的店面关闭,也不让带人看房,成交量变低甚至消失,但是最近稍微一好点就开始回升。他认为,这和中国持续的城市化进程是密切相关的。

周先生说:“很多人还是愿意从乡下,从三线,四线城市,甚至五线城市往上跑。比如说,从葫芦岛跑到大连,从大连跑到天津,从天津跑到北京。北上广这种一线城市生活成本很高,但是通过吸引人才的模式,包括城市自身的吸引力,还会把人才引回来,他们还是要买房子。现在上海出台了一些政策,比如海归尤其硕士,基本到了上海就能落户口,就意味着可以买房。”

小翠认为,中国一线城市的核心地块的房价,基本会维持稳定。其他地方虽然前景堪忧,但是两三年内不会表面上出现“崩盘”。但是,在她看来,真实情况正好相反:“其实中国的房地产,到今天为止,我认为早就已经崩了。我们去看有多少烂尾楼,我们去看有多少房地产债务违约。这种数据发生在任何文明国家,这个行业就崩掉了,就严重金融危机了。然而中国却看起来似乎风平浪静。”

“为什么呢?就是因为他把所有的债务都转移到了韭菜身上,转移到了普通人身上。房地产爆雷了,信托谁买的?老百姓买的。房地产房子烂尾了,房子谁买的?老百姓买的。你买了他的烂尾楼,你照样要还贷款。因为你的贷款是问银行借的,所以房子烂尾不管,你该还给银行的照还。你可以说你破产了,你可以找政府维权吗,也不行。”

小翠说,中国的债务危机没有爆发,是因为“老百姓用自己的生命,用自己辛辛苦苦一辈子的辛勤劳动把这个债给扛了”。

她总结说:“只要中国人还能继续忍下去,所有的风险,所有的债务危机,都由老百姓来偿,那么我们不会看到这种大崩的时刻。但实际上这已经是一个崩坏的市场,这是一个没有救的市场。”

美国之音中文节目预告

  • 《纵深视角》专访 中国留学生认知扭曲 中共=中国=中国人?美国之音最新推出的《纵深视角》节目,专访加州大学河滨分校校长特聘教授林培瑞。美东时间2月24日上午8点播出,敬请准时收看。

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