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中国时间 2:40 2024年2月27日 星期二

中国房市危机发酵 政府救市力度有限


资料照:湖北省宜昌的一处新楼盘售楼处
资料照:湖北省宜昌的一处新楼盘售楼处

中国央行降低了借贷成本,以帮助受到债务危机和断供影响的房地产市场。分析指出,政府救市力度有限,不太可能扭转市场信心,中国的房地产危机正在加深,可能会波及到更广泛的经济增长。

中国央行周一下调了中国贷款市场报价利率(LRP),作为抵押贷款参考的五年期贷款LPR降低15个基点,至4.3%,这是今年以来第三次LPR下调。一年期LPR从之前的3.7%降至3.65%。

另据彭博社周一援引知情人报道称,中国的政策性银行将向房地产开发商提供规模达到293亿美元的特别贷款,以确保开发商能够交付被停滞的项目。

近期中国官方采取多项举动刺激房地产市场,是因为中国的房市危机正不断蔓延加深。占全国经济活动三分之一的房地产面临销售暴跌、投资萎缩和项目停滞和开发商违约的压力,拖累了中国的经济前景。

中国国务院总理李克强周四(8月18日)在国务院常务会议上表示,中国将加强对经济的财政和货币政策支持。市场普遍预计中国将在未来几个月公布更多的宽松政策。

中国官媒称,周四的会议要求“完善市场化利率形成和传导机制,发挥贷款市场报价利率指导作用,支持信贷有效需求回升,推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。”

分析指出,虽然较低的借贷成本和财政支持可能有助于房地产开发商的现金流,但官方的总体刺激力度有限,不太可能扭转急剧下滑的市场信心,中国房地产市场继续受到新冠清零政策、官方债务目标和人口增长率下跌等负面影响。

凯投宏观的中国经济分析师Sheana Yue周一在一份研究报告中写道:“目前贷款需求的疲软部分是结构性的,反映了人们对住房市场失去信心,以及中国的零新冠战略造成的不确定性。这些都是货币政策无法轻易解决的拖累。”

荷兰国际集团(ING)大中华区首席经济学家彭蔼娆(Iris Pang)预计,中国央行在今年至少还会再下调一次五年期贷款LPR,来减轻借款人的负担。

彭蔼娆告诉美国之音:“中央政府正在考虑一些解决住宅问题的方案。我们可能需要等待几个季度,才能看到住宅房地产市场逐步复苏,房价温和上涨。”

债务危机

中国政府从2020年开始打击房地产开发商的过度借贷行为,导致中国房地产巨头恒大在去年年底违约,佳兆业、碧桂园、融创中国等行业其他巨头也处于不同阶段的困境中。

碧桂园上周发布盈利警告称,由于受房地产行业经营环境恶化及新冠疫情的持续影响,今年上半年净利润预计在2950万美元-1.475亿美元之间,同比下跌超过九成。

据摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据,9月份有超过20亿美元的高收益房地产开发商债务到期,是8月份的两倍多。而据牛津经济研究院的数据,截止7月,维持开发商生计能力标志的现金流同比下降24%。

更严峻的是,现金流紧缩导致房地产项目停滞不前,全国各地的购房者正拒绝偿付已停工项目的房贷。购房者的预付款长期以来是中国房地产商的重要现金流来源。

法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚(Alicia Garcia Herrero)对美国之音表示:“现在当局需要处理两个冲击-开发商违约和抵押贷款抵制,这是两个相关的问题。现在没有人愿意预付资金,伤害了健康的开发商。”

中国国家统计局上周公布的数据显示,中国7月份新建商品住宅价格创下六年多来最大跌幅,7月房屋新开工面积同比下降36.1%;今年1-7月,商品房销售额同比下降28.8%,房地产开发企业到位资金同比下降25.4%。

中国的房贷抵制付款已经蔓延到100个城市的320多个房地产项目,而房地产专家指出,目前只有很少一部分有完工风险的房地产项目浮出水面。

高盛研究部亚太房地产团队负责人Yi Wang上周在一篇研究报告中预计,目前有约7000万平方米的预售房屋被抵制付款,但市场上有约4.5-5.4亿平方米的预售房屋面临无法完工的风险。

报告估计,中国政府需要花费约980亿美元来完全消除明年房地产行业的完工风险。

象征性救市

在抵制运动爆发后,中国高层向购房者保证,地方政府将帮助现金短缺的开发商完成逾期项目,此前也有媒体报道称,政府将为一些较健康的民营开发商发行新债券提供担保,但挑战是这会加剧政府的财政预算困境。

中国央行通过降息希望能够减轻部分购房者的负担,但似乎并不准备推出大规模刺激措施,部分原因是降息与全球主要央行收紧政策的步调背道相驰,并且会加剧债务风险和刺激国内通胀。

艾西亚说:“在目前的情况下,利率并不那么有效,因为流动性并没有从有偿付能力的大型国有银行流向小型银行。中国人民银行可能需要引入更多的窗口指导和非正统的政策来改善流动性状况,避免系统性风险。”

与此同时,没有信号表明中国监管机构放弃了“房子是用来住的,不是用来炒”的政策目标,房地产商期待的一揽子救市政策可能不会出现。

凯投宏观的分析写道:“这些举措在很大程度上将是象征性的。中国人民银行希望让市场参与者和其在中南海的政界大佬们放心,它正在采取行动提振经济。但在实践中,中国央行似乎仍不愿大幅下调利率,以对贷款需求产生重大影响。中国人民银行渴望尽可能长时间地保存常规政策弹药。”

长期来看,有更深层的因素在推动中国的房地产市场进入低迷期。

高盛的报告写道:“住房市场的关键驱动力是人口增长和城市化,这转化为城市住房的形成。但这些都在放缓。人口增长比10年前慢了很多,现在有超过64%的人口生活在城市地区,所以城市化趋势也在放缓。”

中国房地产研究机构贝壳研究院本月初发布报告称,中国主要城市住房空置率达到12%,高于10%则表示住房供给过剩,存在库存积压风险。该机构调查了中国28个城市的3万个小区。

由于市场反响强烈,贝壳研究院后来删除了上述报告,称其调查过程中“数据不准确”。

房地产危机是中国经济恶化的反映之一,国内消费者的开支减少,最近公布的青年人失业率达到新高。另一方面,房地产行业低迷又渗透到房地产投资、建筑材料和房地产服务等相关产业,影响到整体经济的增长。

上周四(8月18日),高盛将对中国今年经济增长的预测从3.3%下调至3%,野村将其全年预测从3.3%削减至2.8%,均低于中国官方5.5%的经济增长目标。中国经济第二季度同比仅增长0.4%。

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