专家看中国大陆房地产：风险机会两极化

洛杉矶 —  最近有关中国房地产泡沫的消息不断见于中国海内外媒体。在美国的学者和专家当中，悲观者警告风险，乐观者强调机会。

洛杉矶加州大学的安德森管理学院举行的主题围绕美中投资的商业论坛，其中一个单元是由洛杉矶加大的经济学家俞伟雄和会计师事务所普华永道（中国）的管理咨询合伙人陈兆丰就中国经济发展的机会与风险即席交流，两人对中国房地产市场泡沫化的观点非常相左。

*悲观论：泡沫化正在进行*

俞伟雄对中国房地产的前途悲观，他认为中国房地产泡沫化的迹象在2010年和2011年已经出现，但中国政府强力释放贷款和基础建设等刺激措施来支撑。他认为泡沫最终会破灭，越撑越大，损害反会更多。

俞伟雄认为促成泡沫化的因素不止一个。他指出，城镇化是好事，但推动的速度有问题。

他表示："你做的太快、太急，就会发生供需失衡的现象，目前房屋的supply（供应）远远超出需求太多。"

俞伟雄指出，太多人在玩投机买房卖房赚取差额的手法，他认为今年年初市场已经到了调整的转折点，这样的逆转一旦发生就很难挽回。

他说："大家都已经看到房价开始在跌了，那些投资者就不会再买，认为既然跌了，就可能跌的更多，越等需求就越少，那房价就会越跌越多。"

*叶落知秋 风雷隐隐*

俞伟雄因此指出："投资者对房地产一定要非常小心，很有很有名的西方的、香港的房地产投资者都已经撤出了，现在还有人怀抱期待，那我觉得就是风险太大、太危险了。"

普华永道的管理咨询合伙人陈兆丰对中国的房地产市场持相对乐观的态度，他认为在一线城市并没有看到泡沫现象。

*乐观伦：稳中有升 危中有机*

陈兆丰说："我们所看到的一二线城市，特别是北京、上海、深圳这样的城市，其实它的房地产趋势，还是在稳中有升的，随着更多的人涌到这些城市，寻求大城市的机会，而且每年北京、上海本身所产生的大学毕业生，很多毕业之后都想留在大城市工作，还是有很强的刚性需求，在一线城市里面。"

陈兆丰表示，在二线城市，比如说杭州的偏远地区，曾经有一两个楼盘降价，这是开发商回笼资金，是个案为主。

陈兆丰说："确实某一些的三四线的城市，有供过于求的现状出现，特别是三四线的，曾经有一些开发商积极的拿地，也不顾市场的需求，然后盖，盖了之后再来卖，房产卖不出，开发商他要尽快回笼他的资金，所以他要降价求售，造成人家的错觉，好像房地产的价格在走低。"

陈兆丰指出，他对中国的房屋建筑和房产行业并没有像外面报道的那么悲观。

他表示："其实还是稳中有升，危中有机，当然某一些项目有一定的风险，但整体上还没有看到泡沫破化的现象。"

俞伟雄则认为很难避免，不过房地产市场泡沫化的速度有快有慢。他指出："最怕的就是房价出现大规模同时性急速下跌，那个是比较担心的。当然中国政府会想办法避免这种情况发生，所以我看到的是，可能会比较像日本形态，房价慢慢的消、消、消。"

*中国控制泡沫有本钱*

陈兆丰认为如果将来有泡沫过大的话，中国政府有控制泡沫的条件，特别在一线城市。他认为西方的分析师往往看不到中国的特点。

陈兆丰说："比如说它的政策导向，是比较强的，它的经济规模比较大，可以让整个国家各个地区来互相平衡，比如说它的财务体系，还是有一些国有影响和国有资产，而且中国的存款保证金的比例高过世界平均，所以它还是有很多空间可以降存保的比例，为银行提供融资。"

俞伟雄认为一些中国的投资者可能已经不看好中国的房价，在套现之后，来到美国投资。他指出，美国的房市虽然过去两年已逐渐复苏，但距离2006年的巅峰还有一段距离，是长线和短线投资的很好的切入点，不但可以分散风险，也是逢低买进的始点。

陈兆丰则认为中国的投资者来美国投资还有其他原因。

*投资美国房地产*

陈兆丰说："其中一个原因，中国的投资者他们可以投资的资产的选择不多，在中国因为有限购令，造成中国有意投资房产的投资者，他们受限于限购令，只能买两套，在在这之上，要找投资的机会可能就要往外。"

中国的一些富裕家庭对空气污染和教育问题也有看法。

陈兆丰说："有一些想移民，想给下一代一个更好的发展、教育的环境，生存的环境，所以来海外投资房地产是为了他们的下一代读书和将来移民的需要。"

陈兆丰指出，还有一个原因是多元化的投资，在中国投资后，在海外也投，趁着美国房产复苏的时候进场。但他估计这个热潮在降温，因为扣除税费、杂费和维护费，在美国投资房地产的报酬率还是单位数的，还不如选择亚洲的一些资产。

陈兆丰说："所以整体上，中国房地产行业五年之内还是应该比较平稳，当然有波动，但我觉得整体上应该没有特别大的风险。"

陈兆丰认为中国的土地、户籍改革和二孩政策可释放红利，维持经济增长。